02/09/2026
Doanh nghiệp bất động sản tính thuế giá trị gia tăng trên giá bán trừ đi giá đất được trừ. Cách xác định giá đất được trừ thay đổi theo nguồn gốc khu đất, và Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP liệt kê từng trường hợp, kèm cách phân bổ cho căn hộ chung cư.
- Giá tính thuế bằng giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ giá đất được trừ.
- Giá đất được trừ khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách của khu đất đó, không gồm giá trị cơ sở hạ tầng.
- Bán theo tiến độ thì trừ giá đất tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
- Chung cư phân bổ giá đất theo số mét vuông sàn xây dựng, không tính diện tích dùng chung.
- Không xác định được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách thì giá tính thuế là giá chuyển nhượng chưa có thuế.
Giá đất được trừ theo từng nguồn gốc đất
| Trường hợp | Giá đất được trừ |
|---|---|
| Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, qua đấu giá hoặc không qua đấu giá; chuyển mục đích sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất; điều chỉnh quy hoạch chi tiết; gia hạn hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; chuyển từ thuê đất trả tiền hằng năm sang trả tiền một lần | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê tính theo nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước nếu có |
| Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng |
| Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất | Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước |
| Thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất | Giá trị quỹ đất được thanh toán theo pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư |
Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phần giá trị cơ sở hạ tầng không được tính vào giá đất được trừ. Bù lại, doanh nghiệp được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng nếu có. Kế toán cần tách hai phần này ngay từ khi ghi nhận giá vốn khu đất.
Bán theo tiến độ
Với cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng, trừ đi giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Giá tính thuế của mỗi đợt thu tiền = Số tiền thu được của đợt trừ (Giá đất được trừ nhân tỷ lệ phần trăm của số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng).
Cách này giữ cho phần giá đất được trừ phân bổ đều theo dòng tiền của hợp đồng. Doanh nghiệp cần lập bảng theo dõi từng hợp đồng, ghi rõ tổng giá trị hợp đồng, giá đất được trừ của căn hoặc lô tương ứng và số đã trừ lũy kế qua các đợt.
Nhà chung cư
Với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở và nhà chung cư để bán, giá đất được trừ tính cho một mét vuông nhà được xác định theo công thức:
Giá đất được trừ cho 01 m² nhà để bán = Giá đất được trừ của dự án chia cho Số mét vuông sàn xây dựng.
Số mét vuông sàn xây dựng ở mẫu số không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm và công trình xây dựng dưới mặt đất. Đây là điểm hay bị tính sai theo hướng lấy toàn bộ diện tích sàn, làm giá đất được trừ trên mỗi mét vuông thấp hơn thực tế.
Khi không xác định được số nộp ngân sách
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.
Khi đó doanh nghiệp không có phần giá đất để trừ. Hồ sơ chứng minh số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp ngân sách của khu đất vì vậy là tài liệu cần thu thập ngay trong quá trình nhận chuyển nhượng, thay vì để đến kỳ kê khai mới đi tìm.
Xem thêm: Giá tính thuế giá trị gia tăng
Xem thêm: Giá tính thuế giá trị gia tăng với du lịch lữ hành, cầm đồ, in và đại lý
Hỏi đáp
Bán căn hộ chung cư thì trừ giá đất thế nào?
Lấy giá đất được trừ của dự án chia cho số mét vuông sàn xây dựng, không tính diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm và công trình xây dựng dưới mặt đất, để ra giá đất được trừ cho một mét vuông nhà bán.
Mua lại đất của doanh nghiệp khác thì giá đất được trừ tính ra sao?
Là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Phần thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng được khấu trừ nếu có.
Thu tiền theo tiến độ hợp đồng thì mỗi đợt trừ bao nhiêu giá đất?
Trừ phần giá đất được trừ tương ứng với tỷ lệ phần trăm số tiền thu được của đợt trên tổng giá trị hợp đồng.
Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng đã ứng trước có phải trừ khỏi giá đất được trừ không?
Với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần và các trường hợp cùng nhóm, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước nếu có.
Nhận đất từ hợp đồng BT thì giá đất được trừ là gì?
Là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Không tra được số tiền sử dụng đất đã nộp ngân sách thì tính thế nào?
Giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng, tức là không có phần giá đất để trừ.
- Nghị định 181/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng: Điều 8
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15
[…] Xem thêm: Giá tính thuế giá trị gia tăng với hoạt động kinh doanh bất động sản […]