Ba cách tiếp cận trong thẩm định giá tài sản

Bài viết theo Thông tư 32/2024/TT-BTC, hiệu lực từ 1/7/2024

Ba cách tiếp cận trong thẩm định giá nghe giống nhau ở tên gọi nhưng khác hẳn về điều kiện áp dụng. Thông tư 32/2024/TT-BTC ban hành ba chuẩn mực riêng cho cách tiếp cận từ thị trường, từ chi phí và từ thu nhập.

Nắm nhanh

Phương pháp so sánh cần ít nhất 03 tài sản so sánh từ các bên khác nhau.
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, kém hơn thì giảm, vượt trội thì tăng giá tài sản so sánh.
Cách tiếp cận từ chi phí dùng khi thiếu thông tin thị trường, khi tài sản mới, hoặc để đối chiếu.
Cách tiếp cận từ thu nhập chỉ dùng cho tài sản tạo ra thu nhập và dự báo được.

Cách tiếp cận từ thị trường

Giá trị tài sản được xác định qua việc so sánh với các tài sản đã có thông tin về giá trên thị trường. Với thẩm định giá doanh nghiệp, được dùng thêm thông tin về giá của chính tài sản thẩm định giá.

Ngưỡng ba tài sản so sánh

Phương pháp so sánh chỉ áp dụng cho tài sản có hoạt động chuyển nhượng, chào mua hoặc chào bán công khai.

Điều kiện định lượng: thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau, đã chuyển nhượng hoặc được chào mua chào bán gần thời điểm và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

Năm bước thực hiện: khảo sát và thu thập thông tin về tài sản so sánh; phân tích thông tin; điều chỉnh sự khác biệt; xác định mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh; xác định mức giá của tài sản thẩm định giá.

Quy tắc điều chỉnh khác biệt

Nguyên tắc	Nội dung
Thứ tự	Điều chỉnh các yếu tố định lượng, tức lượng hóa được thành tiền, trước; các yếu tố định tính sau
Đối tượng điều chỉnh	Giá đã chuyển nhượng, giá chào mua hoặc giá chào bán của tài sản so sánh, sau khi đã điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán thành công phổ biến trên thị trường
Mốc chuẩn	Lấy các yếu tố so sánh của tài sản thẩm định giá làm chuẩn
Tài sản thẩm định giá kém hơn	Điều chỉnh giảm mức giá của tài sản so sánh
Tài sản thẩm định giá vượt trội hơn	Điều chỉnh tăng mức giá của tài sản so sánh
Giống nhau	Giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh

Khi điều chỉnh theo một yếu tố thì cố định các yếu tố còn lại, coi như giống nhau. Mỗi lần điều chỉnh phải được chứng minh từ chứng cứ thu thập trên thị trường, như phiếu thu thập thông tin và báo cáo phân tích thông tin.

Cách tiếp cận từ chi phí

Chuẩn mực nêu ba trường hợp thường áp dụng.

Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.
Có dự định tạo ra một tài sản mới, hoặc thẩm định giá công trình mới được xây dựng, tài sản mới được chế tạo.
Dùng để so sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.

Phương pháp	Công thức
Chi phí thay thế	Chi phí thay thế, đã bao gồm lợi nhuận của nhà sản xuất hoặc nhà đầu tư, trừ tổng giá trị hao mòn, trong đó không tính phần hao mòn chức năng đã được phản ánh trong chi phí thay thế
Chi phí tái tạo	Chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá
Tổng cộng	Cộng giá trị các bộ phận cấu thành tài sản

Giá trị hao mòn có ba kỹ thuật xác định: kỹ thuật so sánh, kỹ thuật tuổi đời và kỹ thuật tổng cộng. Lợi nhuận của nhà sản xuất hoặc nhà đầu tư được quy định thành một điều riêng trong chuẩn mực.

Cách tiếp cận từ thu nhập

Điều kiện áp dụng gồm ba yếu tố cùng lúc: tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu hoặc người sử dụng, dự báo được thu nhập trong tương lai, và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.

Loại tài sản	Phương pháp áp dụng
Tài sản thông thường	Phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu
Doanh nghiệp	Chiết khấu dòng tiền tự do của doanh nghiệp, chiết khấu dòng cổ tức, chiết khấu dòng tiền tự do vốn chủ sở hữu, theo chuẩn mực về thẩm định giá doanh nghiệp
Tài sản vô hình	Phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, theo chuẩn mực về thẩm định giá tài sản vô hình

Xem thêm: Chuẩn mực thẩm định giá doanh nghiệp: sáu phương pháp và cách gộp bằng trọng số

Xem thêm: Phương pháp định giá hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá: hai phương pháp và bộ công thức

Xem thêm: Đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá: năm nguyên tắc và hai lúc phải từ chối

Xem thêm: Sửa đổi Luật Giá và danh mục hàng hóa do Nhà nước định giá

Việc cần làm

Khi đọc chứng thư dùng phương pháp so sánh, kiểm tra có đủ ba tài sản so sánh từ các bên khác nhau hay không.
Soi phần thuyết minh điều chỉnh, mỗi lần điều chỉnh phải có chứng cứ thu thập trên thị trường đi kèm.
Với tài sản mới xây hoặc mới chế tạo, đối chiếu kết quả bằng cách tiếp cận từ chi phí.
Với tài sản cho thuê hoặc tạo dòng tiền, yêu cầu thuyết minh rõ tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu đã dùng.

Chỉ tìm được hai tài sản tương tự thì có dùng phương pháp so sánh được không

Chưa đủ điều kiện. Khoản 2 Điều 5 của chuẩn mực về cách tiếp cận từ thị trường yêu cầu thu thập được ít nhất 03 tài sản so sánh từ các tổ chức, cá nhân khác nhau, gần thời điểm và địa điểm của tài sản thẩm định giá.

Tài sản thẩm định giá tốt hơn tài sản so sánh thì điều chỉnh tăng hay giảm

Điều chỉnh tăng mức giá của tài sản so sánh. Nguyên tắc là lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn: yếu tố nào ở tài sản thẩm định giá vượt trội hơn thì tăng, kém hơn thì giảm, giống nhau thì giữ nguyên.

Nhà xưởng vừa xây xong nên định giá theo cách nào

Khoản 2 Điều 4 của chuẩn mực về cách tiếp cận từ chi phí nêu trường hợp thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo là một trong các tình huống thường áp dụng cách tiếp cận từ chi phí.

Chi phí thay thế và chi phí tái tạo khác nhau chỗ nào

Cả hai đều lấy chi phí trừ giá trị hao mòn. Riêng phương pháp chi phí thay thế thì phần hao mòn chức năng đã được phản ánh trong chi phí thay thế sẽ không tính lại vào tổng giá trị hao mòn.

Thẩm định giá thương hiệu thì dùng phương pháp nào trong cách tiếp cận từ thu nhập

Với tài sản vô hình, phương pháp áp dụng là phương pháp tiền sử dụng tài sản vô hình, phương pháp lợi nhuận vượt trội và phương pháp thu nhập tăng thêm, thực hiện theo Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá tài sản vô hình.

Luật Giá 16/2023/QH15
Thông tư 32/2024/TT-BTC ban hành các Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường, Cách tiếp cận từ chi phí, Cách tiếp cận từ thu nhập, hiệu lực từ 1/7/2024

Chia sẻ bài viếtFacebook Zalo X