Đạo đức nghề nghiệp thẩm định giá: năm nguyên tắc và hai lúc phải từ chối

Bài viết theo Thông tư 30/2024/TT-BTC, hiệu lực từ 1/7/2024

Một chứng thư thẩm định giá đáng tin hay không phụ thuộc nhiều vào việc người ký có giữ được tính độc lập và có đủ năng lực cho tài sản đó hay không. Thông tư 30/2024/TT-BTC ban hành ba chuẩn mực nền: quy tắc đạo đức nghề nghiệp, phạm vi công việc và cơ sở giá trị.

Năm nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp

Phát hiện sai lệch sau khi đã phát hành

• Với hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá: thông báo cho doanh nghiệp thẩm định giá để doanh nghiệp thông báo bằng văn bản cho khách hàng thẩm định giá.
• Với hoạt động thẩm định giá của Nhà nước: thông báo cho cơ quan tương ứng theo quy định.

Nghĩa vụ này đặt ra khi phát hiện có nội dung sai lệch liên quan đến giá trị tài sản thẩm định giá đã phát hành, nên áp cả với chứng thư đã giao cho khách hàng từ trước.

Bảo mật kéo dài sau khi xong việc

• Không tiết lộ thông tin về cuộc thẩm định giá mà bên yêu cầu đề nghị bảo mật, hoặc thông tin pháp luật không cho phép tiết lộ.
• Đã kết thúc cuộc thẩm định giá thì vẫn phải tuân thủ yêu cầu bảo mật.
• Được sử dụng thông tin về tài sản đang được yêu cầu thẩm định giá để làm cơ sở thu thập thông tin thị trường.
• Không được dùng thông tin khách hàng yêu cầu bảo mật để phục vụ lợi ích của người thực hiện, của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc của bên thứ ba.

Phạm vi công việc và kế hoạch thẩm định giá

Chuẩn mực về phạm vi công việc liệt kê chuỗi việc từ trao đổi với bên yêu cầu, lập kế hoạch, thu thập và phân tích thông tin, chọn phương pháp, xác định giá trị, đến lập và phát hành báo cáo cùng chứng thư thẩm định giá.

Giá trị thị trường và giá trị thuê thị trường

Giá trị thị trường là khoản tiền ước tính để tài sản có thể được giao dịch tại thời điểm thẩm định giá, giữa người sẵn sàng mua và người sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan và độc lập, sau khi được tiếp thị đầy đủ, các bên hành động có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

• Đây là mức giá ước tính, khác với một khoản tiền được ấn định trước và khác với giá bán thực tế.
• Giá trị gắn với thời điểm thẩm định giá cụ thể, vì điều kiện thị trường thay đổi theo thời gian.
• Được ước tính trong thị trường mở và cạnh tranh, có thể là thị trường quốc tế hoặc trong nước, có thể đông hoặc ít người tham gia.

Giá trị thuê thị trường là khoản tiền ước tính để thuê một quyền lợi từ bất động sản tại địa điểm và thời điểm thẩm định giá, theo các điều khoản thuê thích hợp. Cơ sở này dùng khi thẩm định giá một hợp đồng cho thuê hoặc quyền lợi do hợp đồng thuê tạo ra, và khi đó phải xem xét sự khác nhau giữa giá thuê theo hợp đồng và giá thuê thị trường.

Xem thêm: Ba cách tiếp cận thẩm định giá: ngưỡng ba tài sản so sánh và quy tắc điều chỉnh

Xem thêm: Sửa đổi Luật Giá và danh mục hàng hóa do Nhà nước định giá

Việc cần làm

• Khi thuê thẩm định giá, hỏi rõ đơn vị có mối quan hệ lợi ích nào với bên còn lại của giao dịch hay không.
• Đọc kỹ phần cơ sở giá trị trên chứng thư, vì giá trị thị trường và giá trị thuê thị trường cho ra hai con số khác nhau.
• Ghi nhận thời điểm thẩm định giá vào hồ sơ, kết quả chỉ gắn với đúng thời điểm đó.
• Doanh nghiệp thẩm định giá nên có quy trình xử lý khi phát hiện sai lệch trên chứng thư đã phát hành, gồm bước thông báo bằng văn bản cho khách hàng.