Tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng

Bài viết theo Nghị định 206/2026/NĐ-CP và Luật Xây dựng 135/2025/QH15, hiệu lực từ 1/7/2026

Tổng mức đầu tư và dự toán xây dựng là hai con số quyết định dòng tiền của cả dự án. Nghị định 206/2026/NĐ-CP liệt kê đầy đủ các khoản mục cấu thành, và đặt quy tắc riêng cho việc điều chỉnh tùy theo dự án đã triển khai tới đâu.

Nắm nhanh

Giá gói thầu xây dựng gồm toàn bộ chi phí cần thiết, kể cả chi phí dự phòng, phí, lệ phí và thuế.
Điều chỉnh tổng mức đầu tư chia hai trường hợp: dự án chưa và đã triển khai giai đoạn thực hiện.
Điều chỉnh dự toán chia theo mốc trước khi mở thầu và đã ký hợp đồng.
Được điều chỉnh cơ cấu khoản mục chi phí nếu không đổi mục tiêu, quy mô và không vượt tổng mức đầu tư.

Những khoản dễ bỏ sót trong tổng mức đầu tư

Nhóm chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư rộng hơn nhiều so với cách hiểu thông thường.

Bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, tài sản gắn liền với đất và trên mặt nước, cùng các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Chi phí tái định cư và chi phí bảo đảm cho việc tổ chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; chi phí tư vấn liên quan nếu có.
Chi phí sử dụng đất, thuê đất tính trong thời gian xây dựng, cùng các chi phí liên quan đến việc sử dụng và chuyển mục đích sử dụng đất, tài nguyên nước, tài nguyên biển.
Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng và trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật.
Chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa nếu có.
Chi phí di dời, hoàn trả phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư để phục vụ giải phóng mặt bằng.

Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị

Chi phí xây dựng gồm cả công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công và chi phí phá dỡ những công trình nằm ngoài phạm vi phá dỡ đã tính trong chi phí giải phóng mặt bằng.

Chi phí thiết bị gồm cả mua bản quyền, đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí gia công chế tạo, lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử, vận chuyển, bảo hiểm, thuế và phí, cùng vật tư thiết bị dự phòng.

Điều chỉnh tổng mức đầu tư

Tình trạng dự án	Cách xác định giá trị điều chỉnh
Chưa triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện dự án	Chủ đầu tư xác định lại tổng mức đầu tư theo nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá nếu cần và quy định về quản lý chi phí tại thời điểm điều chỉnh. Các công việc thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án được cập nhật theo giá trị quyết toán hợp đồng hoặc dự toán đã phê duyệt
Đã triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện dự án	Xác định giá trị điều chỉnh theo phạm vi và nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá và quy định tại thời điểm điều chỉnh. Phần công trình, gói thầu ngoài phạm vi điều chỉnh thì tổng hợp theo dự toán đã phê duyệt, giá trị quyết toán hợp đồng, hoặc giá trị quyết toán chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư

Tình trạng dự án

Cách xác định giá trị điều chỉnh

Chưa triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện dự án

Chủ đầu tư xác định lại tổng mức đầu tư theo nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá nếu cần và quy định về quản lý chi phí tại thời điểm điều chỉnh. Các công việc thuộc giai đoạn chuẩn bị dự án được cập nhật theo giá trị quyết toán hợp đồng hoặc dự toán đã phê duyệt

Đã triển khai các công việc thuộc giai đoạn thực hiện dự án

Xác định giá trị điều chỉnh theo phạm vi và nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá và quy định tại thời điểm điều chỉnh. Phần công trình, gói thầu ngoài phạm vi điều chỉnh thì tổng hợp theo dự toán đã phê duyệt, giá trị quyết toán hợp đồng, hoặc giá trị quyết toán chi phí bồi thường hỗ trợ tái định cư

Điều chỉnh dự toán xây dựng

Dự toán đã phê duyệt được điều chỉnh khi điều chỉnh dự án, điều chỉnh tổng mức đầu tư, điều chỉnh thiết kế xây dựng, và cả khi chỉ điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí mà không làm thay đổi mục tiêu, quy mô và không vượt tổng mức đầu tư.

Thời điểm	Cách xác định
Công trình, gói thầu trước thời điểm mở thầu	Chủ đầu tư xác định dự toán điều chỉnh theo nội dung điều chỉnh, mặt bằng giá và các quy định tại thời điểm điều chỉnh
Công trình, gói thầu đã ký hợp đồng	Xác định dự toán điều chỉnh căn cứ nội dung hợp đồng xây dựng và quy định về quản lý chi phí tại thời điểm điều chỉnh, bảo đảm hiệu quả, mục tiêu và tiến độ dự án

Chủ đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự toán điều chỉnh theo Luật Xây dựng và nghị định về quản lý hoạt động xây dựng.

Giá gói thầu xây dựng

Giá gói thầu xây dựng là giá trị được phê duyệt trong kế hoạch lựa chọn nhà thầu, làm cơ sở để lựa chọn nhà thầu. Giá này gồm toàn bộ chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu, kể cả chi phí dự phòng, phí, lệ phí và thuế, và được cập nhật theo pháp luật về đấu thầu.

Dự toán xây dựng thẩm định lúc nào

Dự toán xây dựng do chủ đầu tư tổ chức lập được thẩm định cùng với việc thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau khi dự án được phê duyệt.

Thẩm quyền thẩm định dự toán công trình thuộc dự án đầu tư công theo Luật Xây dựng và nghị định về quản lý hoạt động xây dựng.

Xem thêm: Quyết toán vốn đầu tư dự án: bảng thời gian bốn nhóm và khi nào phải kiểm toán

Xem thêm: Chi phí quản lý dự án và tư vấn xây dựng: mức trần, cách điều chỉnh và quy định chuyển tiếp

Việc cần làm

Rà lại bảng tổng mức đầu tư xem đã tính đủ chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng, trồng rừng thay thế và bảo vệ phát triển đất trồng lúa hay chưa.
Với thiết bị nhập khẩu, tách rõ chi phí bản quyền và chi phí đào tạo, chuyển giao công nghệ để đưa vào đúng khoản mục.
Trước khi trình điều chỉnh, xác định dự án đã bước vào giai đoạn thực hiện hay chưa, vì hai trường hợp có cách xác định khác nhau.
Với gói thầu đã ký hợp đồng, đọc lại điều khoản điều chỉnh giá trong hợp đồng trước khi lập dự toán điều chỉnh.

Chi phí trồng rừng thay thế nằm ở khoản mục nào

Thuộc chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong tổng mức đầu tư xây dựng, cùng với chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng rừng và chi phí bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

Chi phí đào tạo vận hành thiết bị tính vào đâu

Thuộc chi phí thiết bị, cùng với chi phí mua sắm, quản lý mua sắm, mua bản quyền, gia công chế tạo, lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chạy thử, vận chuyển, bảo hiểm, thuế phí và vật tư thiết bị dự phòng.

Chỉ chuyển tiền giữa các khoản mục chi phí thì có phải điều chỉnh dự toán không

Có. Khoản 1 Điều 18 xếp việc điều chỉnh cơ cấu các khoản mục chi phí dự toán vào diện điều chỉnh dự toán, với điều kiện không làm thay đổi mục tiêu, quy mô và không vượt tổng mức đầu tư xây dựng của dự án.

Gói thầu đã ký hợp đồng rồi thì điều chỉnh dự toán theo cách nào

Căn cứ nội dung hợp đồng xây dựng phù hợp với pháp luật về hợp đồng xây dựng, kết hợp quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng tại thời điểm điều chỉnh, bảo đảm hiệu quả, mục tiêu và tiến độ của dự án.

Giá gói thầu đã bao gồm thuế chưa

Rồi. Khoản 1 Điều 15 nêu giá gói thầu xây dựng gồm toàn bộ chi phí cần thiết để thực hiện gói thầu, kể cả chi phí dự phòng, phí, lệ phí và thuế.