Bài viết theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/01/2026
Mức thu ưu đãi 30% chênh lệch chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất. Lần sau, dù là thửa khác hay cùng thửa, đều tính 100% chênh lệch. Có nhiều thửa ở nhiều tỉnh thì vẫn chỉ được chọn một.
- Ba mức: 30% trong hạn mức, 50% phần vượt trong một lần hạn mức, 100% phần vượt quá.
- Chênh lệch tính giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trên bảng giá đất.
- Thời điểm áp giá là ngày có quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Chỉ áp dụng một lần, trên một thửa đất do người dân chọn.
- Nhiều thửa ở nhiều tỉnh cũng chỉ chọn một.
- Phải cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích.
- Khai gian: tính lại 100% và nộp thêm khoản tương đương tiền chậm nộp.
- Số lần và hạn mức tính từ 01/08/2024.
- Hạn mức hộ gia đình tính theo hạn mức cho cá nhân, không phụ thuộc số thành viên.
Áp dụng cho trường hợp nào
- Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất, nay chuyển mục đích sang đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất, chuyển sang đất ở.
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở mà đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/07/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng, chuyển sang đất ở.
Ba mức thu
| Phần diện tích | Mức thu |
|---|---|
| Trong hạn mức giao đất ở tại địa phương | 30% chênh lệch |
| Vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương | 50% chênh lệch |
| Vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương | 100% chênh lệch |
Chênh lệch ở đây là khoảng cách giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cả hai giá đều lấy trên bảng giá đất.
Chỉ được một lần, trên một thửa
Mức thu ưu đãi chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân và tính trên 01 thửa đất.
Thửa đất đó do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
Lần chuyển mục đích sau, dù trên chính thửa đất đó hay trên thửa đất khác, đều tính tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch.
Có nhiều thửa đất, kể cả ở nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, vẫn chỉ được chọn một thửa.
Hộ gia đình, cá nhân phải cam kết về nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết của mình, thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Hưởng lần thứ hai bị xử lý thế nào
- Cơ quan, người có thẩm quyền chuyển thông tin đến cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng mức 100% chênh lệch tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích.
- Số tiền sử dụng đất đã nộp được trừ vào số tính lại.
- Người dân còn phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tiền sử dụng đất, tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế.
Mốc đếm từ 01/08/2024
Việc tính số lần chuyển mục đích sử dụng đất, xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất chuyển mục đích để áp dụng chính sách này được tính từ ngày 01/08/2024. Nghĩa là những lần chuyển mục đích trước mốc đó không làm mất quyền hưởng.
Xác định hạn mức giao đất ở
- Lấy hạn mức giao đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định, áp dụng tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Hạn mức được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân.
- Hộ gia đình, cá nhân hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật thì được tính là 01 đối tượng sử dụng đất.
- Với hộ gia đình, hạn mức tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất.
Nhiều hộ chung một thửa đất
| Tình huống | Cách xác định diện tích trong hạn mức |
|---|---|
| Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa cho mỗi hộ gia đình, cá nhân | Tính theo từng thửa đất được cấp giấy chứng nhận; mỗi hộ gia đình, cá nhân được tách thửa chỉ được xác định diện tích theo hạn mức một lần |
| Không tách thửa hoặc không được cho phép tách thửa | Tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện của những người có chung quyền sử dụng đất |
Việc cần làm
- Rà lại các lần chuyển mục đích từ ngày 01/08/2024 để biết còn quyền hưởng hay không.
- Nếu có nhiều thửa: tính thử tiền sử dụng đất từng thửa rồi mới chọn thửa để hưởng mức ưu đãi.
- Kê khai và cam kết trung thực trong đơn đề nghị chuyển mục đích, vì khai gian bị tính lại 100% và nộp thêm khoản tương đương tiền chậm nộp.
- Tra hạn mức giao đất ở do địa phương quy định, áp dụng theo thời điểm có quyết định.
- Đối chiếu giá đất ở và giá đất nông nghiệp trên bảng giá đất tại thời điểm có quyết định.
- Tách diện tích thành ba phần theo ba mức 30%, 50%, 100% để ước tính số phải nộp.
- Nhiều hộ chung một thửa: cân nhắc tách thửa hay cử người đại diện, vì hai cách cho kết quả khác nhau.
- Vừa tách hộ: lưu ý hộ mới được tính là 01 đối tượng sử dụng đất.
Chuyển đất vườn sang đất ở phải nộp bao nhiêu tiền sử dụng đất?
30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức; và 100% chênh lệch với phần vượt quá 01 lần hạn mức.
Mức thu 30% được hưởng mấy lần?
Một lần cho một hộ gia đình, cá nhân, tính trên 01 thửa đất do hộ gia đình, cá nhân lựa chọn.
Có nhiều thửa đất ở nhiều tỉnh thì được hưởng mấy thửa?
Chỉ được lựa chọn 01 thửa đất, kể cả khi các thửa nằm ở nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Lần chuyển mục đích thứ hai tính thế nào?
Bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích, dù là trên cùng thửa đất hay thửa đất khác.
Khai không đúng để hưởng lần hai thì bị xử lý ra sao?
Cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất bằng 100% chênh lệch, trừ đi số đã nộp, và người dân còn phải nộp khoản tiền tương đương với mức chậm nộp tính từ thời điểm có quyết định chuyển mục đích đến thời điểm có văn bản chuyển vi phạm đến cơ quan thuế.
Đếm số lần chuyển mục đích từ khi nào?
Từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, cùng với việc xác định hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất.
Hộ đông người thì hạn mức có lớn hơn không?
Không. Hạn mức giao đất ở đối với hộ gia đình tính theo hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích, không phụ thuộc vào số thành viên trong hộ có chung quyền sử dụng đất.
Tách hộ rồi thì được hưởng thêm một suất không?
Hộ gia đình, cá nhân được hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật được tính là 01 đối tượng sử dụng đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất này.
Nhiều hộ chung một thửa đất thì tính hạn mức thế nào?
Nếu được cho phép tách thửa cho mỗi hộ thì tính theo từng thửa được cấp giấy chứng nhận, mỗi hộ chỉ được xác định diện tích theo hạn mức một lần. Nếu không tách thửa thì tính theo hạn mức của hộ gia đình hoặc cá nhân được cử là đại diện.
Giá đất để tính chênh lệch lấy ở đâu?
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp lấy trên bảng giá đất tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, điểm c khoản 2 Điều 10
- Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Điều 6
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Điều 20
Xem thêm: Hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất: năm trường hợp và giấy tờ kèm theo
[…] Xem thêm: Chuyển đất vườn, ao sang đất ở: ba mức thu và quy tắc một lần […]