02/09/2026
Cho thuê nhà, mặt bằng hay xe cộ là nguồn thu phổ biến của cá nhân, và cách tính thuế đã thay đổi từ năm 2026. Điểm cần nắm trước tiên: ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế nay là 01 tỷ đồng một năm, và cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê được tự chọn hợp đồng nào để trừ ngưỡng này.
- Doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và không chịu thuế giá trị gia tăng.
- Thuế thu nhập cá nhân với cho thuê bất động sản tính trên phần doanh thu vượt trên ngưỡng, nhân thuế suất 5%.
- Kinh doanh lưu trú nằm ngoài cách tính này.
- Có nhiều bất động sản cho thuê ở nhiều nơi thì cá nhân tự chọn hợp đồng để trừ, tổng mức trừ không quá 01 tỷ đồng một năm.
- Khi bên đi thuê khai thay, nộp thay, hợp đồng phải ghi rõ nội dung khai thay và số tiền được trừ.
Ngưỡng 01 tỷ đồng
Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định chính sách thuế với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh ban đầu đặt ngưỡng 500 triệu đồng. Nghị định 141/2026/NĐ-CP đã sửa toàn bộ các cụm từ này thành 01 tỷ đồng, áp dụng cho cả điều về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và các điều về khai thuế, hóa đơn.
| Mức doanh thu năm | Thuế giá trị gia tăng | Thuế thu nhập cá nhân |
|---|---|---|
| Từ 01 tỷ đồng trở xuống | Không chịu thuế | Không phải nộp |
| Trên 01 tỷ đồng | Tính trực tiếp theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu | Phần doanh thu vượt trên 01 tỷ đồng nhân thuế suất 5% |
Với hoạt động cho thuê tài sản, tỷ lệ phần trăm tính thuế giá trị gia tăng theo Luật Thuế giá trị gia tăng là mức của nhóm dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu.
Cách tính thuế thu nhập cá nhân
Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú, nộp thuế thu nhập cá nhân bằng phần doanh thu vượt trên ngưỡng nhân với thuế suất 5%.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (Doanh thu cho thuê trong năm trừ 01 tỷ đồng) nhân 5%.
Cho thuê bất động sản có cách tính riêng, nằm ngoài cách tính thu nhập tính thuế nhân thuế suất theo khoản 2 Điều 7, nên cá nhân cho thuê không được trừ chi phí như hộ kinh doanh nộp thuế theo thu nhập.
Hoạt động kinh doanh lưu trú nằm ngoài phạm vi khoản 4 Điều 7. Người có phòng cho thuê theo ngày, homestay hay khách sạn mini cần xác định đúng bản chất hoạt động của mình trước khi áp thuế suất.
Với hoạt động cho thuê tài sản không phải bất động sản, chẳng hạn cho thuê xe hay thiết bị, khi cá nhân nộp thuế theo thuế suất nhân doanh thu tính thuế thì thuế suất áp dụng cũng là 5%, cùng nhóm với đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số và bán hàng đa cấp.
Có nhiều bất động sản cho thuê
Đây là phần dễ tính sai nhất. Khi cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, mức trừ 01 tỷ đồng được áp dụng cho một hoặc một số hợp đồng do chính cá nhân lựa chọn.
- Tổng mức được trừ không quá 01 tỷ đồng một năm cho tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản.
- Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho tới khi đủ.
- Quyền chọn thuộc về cá nhân, nên nên chọn theo phương án có lợi nhất.
Khi bên đi thuê khai thay, nộp thay
- Cá nhân cho thuê và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
- Nếu hợp đồng có quy định khai thay, nộp thay mà chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân tiếp tục chọn các hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ.
Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân và nhận khai thay, nộp thay nên đưa số tiền được trừ vào điều khoản hợp đồng ngay từ đầu. Thiếu nội dung này, số thuế khai thay có thể lệch với phương án phân bổ ngưỡng mà cá nhân đã chọn ở các hợp đồng khác.
Xem thêm: Hồ sơ chứng minh chi phí được trừ theo từng nhóm khoản chi
Doanh thu tính thuế xác định thế nào
Với hoạt động cho thuê tài sản, doanh thu là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước, hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.
Cách xử lý tiền thuê trả trước nhiều năm ảnh hưởng trực tiếp tới việc doanh thu năm có vượt ngưỡng 01 tỷ đồng hay không, nên cá nhân cần chốt phương án ngay khi ký hợp đồng và giữ nhất quán qua các năm.
Hỏi đáp
Cho thuê nhà thu 900 triệu đồng một năm có phải nộp thuế không?
Không. Doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng, theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP đã được Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa mức ngưỡng.
Thu 1,5 tỷ đồng tiền thuê nhà một năm thì nộp bao nhiêu thuế thu nhập cá nhân?
Thuế tính trên phần doanh thu vượt trên ngưỡng, tức 500 triệu đồng, nhân với thuế suất 5%. Ngoài ra phần doanh thu chịu thuế giá trị gia tăng được tính theo phương pháp trực tiếp với tỷ lệ phần trăm của nhóm dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu.
Có ba căn nhà cho thuê ở ba nơi thì trừ ngưỡng thế nào?
Cá nhân tự chọn một hoặc một số hợp đồng để áp dụng mức trừ, tổng mức trừ không quá 01 tỷ đồng một năm cho tất cả hợp đồng. Nếu hợp đồng đã chọn chưa trừ đủ thì được chọn tiếp hợp đồng khác cho đến khi trừ đủ.
Bên thuê là công ty nhận nộp thuế thay thì cần ghi gì trong hợp đồng?
Hợp đồng cho thuê phải ghi rõ nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân. Nếu hợp đồng đó chưa trừ đủ 01 tỷ đồng, cá nhân được tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp.
Kinh doanh homestay có áp thuế suất 5% theo cách này không?
Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân loại trừ hoạt động kinh doanh lưu trú khỏi cách tính dành cho cho thuê bất động sản. Cần xác định đúng bản chất hoạt động trước khi áp thuế suất.
Khách trả tiền thuê ba năm một lần thì tính doanh thu năm ra sao?
Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước, hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Lựa chọn này ảnh hưởng tới việc doanh thu năm có vượt ngưỡng hay không nên cần chốt ngay khi ký hợp đồng.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15: Điều 7
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh: Điều 3, Điều 4, Điều 5
- Nghị định 141/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Nghị định 320/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/01/2026
- Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15
[…] Xem thêm: Cá nhân cho thuê tài sản: ngưỡng 01 tỷ đồng và thuế suất 5% […]