Bài viết theo Nghị định số 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, sửa đổi bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP
Doanh nghiệp bất động sản thu tiền theo tiến độ ba năm rồi mới bàn giao. Trong ba năm đó, chi phí quảng cáo và hoa hồng môi giới không được tính vào chi phí của năm phát sinh, mà dồn hết sang năm đầu tiên bàn giao. Nhiều đơn vị trừ ngay và bị loại khi quyết toán.
- Thuế suất chuyển nhượng bất động sản là 20%, xác định riêng.
- Doanh thu theo giá thực tế trên hợp đồng, gồm cả phụ thu và phí thu thêm.
- Giá đất trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất tại thời điểm ký thì tính theo bảng giá đất.
- Thời điểm ghi doanh thu là thời điểm bàn giao, không phụ thuộc việc đăng ký quyền sở hữu.
- Thu tiền ứng trước mà chưa xác định được chi phí: tạm nộp 1% trên doanh thu thu tiền.
- Chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới tính vào năm đầu tiên bàn giao.
- Lỗ chuyển nhượng bất động sản không bù trừ với thu nhập của hoạt động đang hưởng ưu đãi.
- Giá vốn đất xác định theo tám nhóm nguồn gốc khác nhau.
Căn cứ tính thuế
| Chỉ tiêu | Cách xác định |
|---|---|
| Thu nhập chịu thuế | Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ chi phí được trừ, gồm giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan |
| Thu nhập tính thuế | Thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định |
| Thuế phải nộp | Thu nhập tính thuế nhân 20% |
Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư bị lỗ thì không bù trừ với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.
Nghĩa là vẫn được bù trừ với thu nhập của hoạt động không hưởng ưu đãi.
Riêng thu nhập từ chuyển nhượng dự án thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản, chuyển nhượng quyền tham gia dự án và quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế, không được bù trừ lỗ lãi với hoạt động sản xuất kinh doanh trong kỳ.
Doanh thu và thời điểm ghi nhận
Doanh thu xác định theo giá thực tế chuyển nhượng theo hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật, bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có.
Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng, thì tính theo giá đất tại bảng giá đất.
Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua.
Mốc này không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Biên bản bàn giao là chứng từ quyết định kỳ ghi nhận doanh thu, nên phải được lưu và ghi ngày rõ ràng.
Thu tiền ứng trước theo tiến độ
Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức, thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế tạm nộp là thời điểm thu tiền.
| Tình huống | Cách kê khai |
|---|---|
| Xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận, kể cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành | Kê khai, nộp thuế theo doanh thu trừ chi phí |
| Chưa xác định được chi phí tương ứng | Kê khai tạm nộp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền, không bao gồm thuế giá trị gia tăng; doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế trong năm |
Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán lại số thuế phải nộp. Tạm nộp thấp hơn thì nộp bù, tạm nộp cao hơn thì được trừ vào kỳ tiếp theo hoặc được hoàn.
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thu tiền ứng trước theo tiến độ và kê khai tạm nộp theo tỷ lệ trên doanh thu thu tiền, mà phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán, thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí.
Các khoản đó được tính vào chi phí được trừ tại năm đầu tiên bàn giao bất động sản, năm phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Quy tắc này khớp chi phí với doanh thu, nhưng đòi hỏi doanh nghiệp theo dõi riêng các khoản chi phí bán hàng của từng dự án qua nhiều năm.
Với hoạt động cho thuê lại đất, doanh thu tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng. Bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu phân bổ đều cho số năm trả tiền trước, hoặc xác định theo doanh thu trả tiền một lần khi đủ điều kiện.
Giá vốn đất theo nguồn gốc
| Nguồn gốc quyền sử dụng đất | Giá vốn |
|---|---|
| Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất | Số tiền sử dụng đất, tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước |
| Nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác | Theo hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp. Không có thì theo bảng giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng |
| Được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 | Theo giá các loại đất do cấp tỉnh quyết định năm 1994, căn cứ Bảng khung giá quy định tại Nghị định số 87-CP ngày 17/8/1994 |
| Nguồn gốc do góp vốn | Giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn |
| Đổi công trình lấy đất của Nhà nước | Theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp có quy định riêng |
| Đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất | Giá trúng đấu giá |
| Thừa kế, cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn | Theo bảng giá đất tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng |
| Đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất kê biên bảo đảm thi hành án | Xác định tùy từng trường hợp theo các nguyên tắc trên |
Trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất, giá vốn bao gồm cả số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước khi chuyển mục đích.
Ngoài giá vốn đất, chi phí được trừ còn gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp tự nguyện ứng trước theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, và các loại phí, lệ phí liên quan. Mọi khoản chi vẫn phải tương ứng với doanh thu và đáp ứng điều kiện chung của chi phí được trừ.
Ba trường hợp đặc thù
- Bán toàn bộ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do tổ chức làm chủ sở hữu dưới hình thức chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản: kê khai và nộp thuế theo hoạt động chuyển nhượng bất động sản, không theo chuyển nhượng vốn.
- Tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm: nếu không xác định được giá vốn thì giá vốn bằng vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp cộng chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi, cộng các chi phí phát sinh khi chuyển nhượng nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.
- Bán đấu giá tài sản bảo đảm thi hành án: tổ chức bán đấu giá kê khai, khấu trừ tiền thuế nộp ngân sách; trên chứng từ ghi rõ việc kê khai, nộp thuế về bán tài sản đảm bảo thi hành án. Giá vốn bằng số tiền nợ phải trả theo quyết định của Tòa án cộng chi phí phát sinh khi chuyển nhượng nếu có hóa đơn.
Thuế suất khi doanh nghiệp bán bất động sản là bao nhiêu?
Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%. Số thuế trong kỳ bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với 20%.
Lỗ từ bán bất động sản có bù trừ với lãi sản xuất được không?
Được với hoạt động không hưởng ưu đãi. Nghị định 320/2025 chỉ cấm bù trừ lỗ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư với thu nhập chịu thuế của hoạt động sản xuất kinh doanh đang được hưởng ưu đãi thuế có thu nhập.
Ghi doanh thu vào lúc bàn giao hay lúc sang tên?
Lúc bàn giao. Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thu tiền theo tiến độ nhưng chưa bàn giao thì nộp thuế thế nào?
Nếu xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận thì kê khai nộp theo doanh thu trừ chi phí. Nếu chưa xác định được chi phí thì kê khai tạm nộp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền, không bao gồm thuế giá trị gia tăng, và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế trong năm.
Tạm nộp thừa thì xử lý ra sao?
Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp quyết toán lại. Số thuế đã tạm nộp lớn hơn số phải nộp thì được trừ vào số thuế phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Chi phí môi giới bán căn hộ trừ vào năm nào?
Vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, năm phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới phát sinh khi bắt đầu chào bán, trong năm thu tiền theo tiến độ, chưa được tính vào năm phát sinh chi phí.
Hợp đồng ghi giá đất thấp hơn bảng giá đất thì tính theo giá nào?
Theo giá đất tại bảng giá đất do cơ quan có thẩm quyền cấp tỉnh quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Đất góp vốn thì giá vốn lấy con số nào?
Giá trị quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn.
Đất trúng đấu giá thì giá vốn là gì?
Là giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, quyền thuê đất.
Cho thuê đất thu tiền trước 20 năm thì ghi doanh thu thế nào?
Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ đều cho số năm trả tiền trước, hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần khi doanh nghiệp đáp ứng điều kiện lựa chọn hình thức này.
- Nghị định số 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Điều 6, Điều 14, Điều 15, Điều 16 và Điều 17, sửa đổi bởi Nghị định số 141/2026/NĐ-CP
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 67/2025/QH15
Xem thêm: Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp
