Bài viết theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Ghi giá trên hợp đồng thấp để giảm thuế là việc vô ích. Với quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất, cơ quan thuế lấy giá theo bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, không lấy giá trên hợp đồng.
- Thuế bằng giá chuyển nhượng nhân 2%, áp cho cả cá nhân cư trú và không cư trú.
- Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Hợp đồng không ghi giá đất hoặc ghi thấp hơn thì lấy theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
- Bốn mốc thời điểm xác định thu nhập tính thuế tùy tình huống.
- Góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế ngay, nộp khi chuyển nhượng vốn hoặc rút vốn.
- Đồng sở hữu: nghĩa vụ thuế chia theo tỷ lệ sở hữu, thiếu tài liệu thì chia bình quân.
- Ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm phải khai thay, nộp thay trước khi thanh quyết toán nợ.
- Bất động sản bị tịch thu, bán đấu giá nộp ngân sách thì không phải khai, nộp thuế.
Thuế suất và giá tính thuế
| Đối tượng | Cách tính |
|---|---|
| Cá nhân cư trú | Giá chuyển nhượng nhân 2% |
| Cá nhân không cư trú | Giá chuyển nhượng nhân 2% |
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Đây là con số xuất phát, nhưng có hai trường hợp cơ quan thuế thay bằng giá khác.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất, hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu có: giá chuyển nhượng đất lấy theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, gồm nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc, mà hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn: áp dụng nguyên tắc tương tự.
Nghĩa là ghi giá thấp không giảm được thuế, mà chỉ thêm rủi ro khi bên mua sau này bán lại và bị tính lãi vốn trên con số đã khai.
Với hoạt động cho thuê lại, nếu đơn giá cho thuê lại thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhân hệ số điều chỉnh giá đất, thì đơn giá cho thuê lại xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
Bốn mốc thời điểm tính thuế
| Tình huống | Thời điểm xác định thu nhập tính thuế |
|---|---|
| Hợp đồng không thỏa thuận bên mua nộp thuế thay | Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật |
| Hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán | Thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản |
| Nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai | Thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế |
| Góp vốn bằng bất động sản | Chưa phải khai và nộp thuế khi góp vốn |
Dòng đầu và dòng hai đáng chú ý: chỉ một câu thỏa thuận trong hợp đồng về việc ai nộp thuế cũng làm dịch chuyển thời điểm tính thuế, kéo theo giá đất và hệ số điều chỉnh áp dụng có thể khác nhau.
Góp vốn bằng bất động sản
Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Nghĩa vụ này được hoãn lại đến khi chuyển nhượng vốn, rút vốn hoặc giải thể doanh nghiệp.
- Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp: tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân khi góp vốn.
- Đồng thời cá nhân nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn, hoặc thu nhập từ đầu tư vốn trong trường hợp rút vốn, giải thể.
- Thu nhập tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản khi góp vốn là giá trị phần vốn theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn.
- Chuyển nhượng, rút một phần vốn góp thì nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cho tới khi bằng giá trị góp vốn bằng bất động sản đó.
- Tổ chức khai thay, nộp thay đã giải thể, phá sản mà chưa thực hiện thì cá nhân có trách nhiệm khai thuế, nộp thuế.
Nghị định cũng xếp một trường hợp dễ nhầm vào nhóm này: bán toàn bộ doanh nghiệp tư nhân hoặc công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do một cá nhân làm chủ sở hữu dưới hình thức chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản thì được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, không phải thu nhập từ chuyển nhượng vốn.
Sáu tình huống cụ thể
Đồng sở hữu
Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu. Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc các tài liệu hợp pháp khác. Không có tài liệu hợp pháp thì xác định theo tỷ lệ bình quân.
Các cá nhân đồng sở hữu được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế.
Ủy quyền
| Nội dung ủy quyền | Người nộp thuế |
|---|---|
| Người nhận ủy quyền có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu đối với bất động sản theo pháp luật dân sự | Cá nhân ủy quyền, nộp thuế chuyển nhượng bất động sản |
| Người nhận ủy quyền chỉ nhận thù lao, không có đầy đủ nội dung như quyền sở hữu | Nộp thuế theo quy định về thu nhập tương ứng, không phải thuế chuyển nhượng bất động sản |
Xử lý tài sản bảo đảm và thi hành án
- Bất động sản dùng bảo đảm nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, đến hạn cá nhân không trả được nợ: tổ chức tín dụng làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm và khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.
- Bất động sản thế chấp để vay vốn, nay chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần để thanh toán nợ: cá nhân khai, nộp thuế, hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay khai thay, nộp thay trước khi thanh quyết toán nợ.
- Chuyển nhượng theo quyết định thi hành án của Tòa án: cá nhân chuyển nhượng khai nộp, hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá khai thay, nộp thay.
- Bất động sản bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước: không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân, ngoài trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế: các cá nhân phải khai thuế, nộp thuế.
Nhiều người nghĩ đổi ngang nhà đất, không ai nhận tiền thì không có thu nhập.
Nghị định 253/2026 nêu rõ: trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân, ngoài diện chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế, thì các cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Hai bên đều là bên chuyển nhượng, nên mỗi bên có một nghĩa vụ thuế riêng.
Việc cần làm
- Ghi đúng giá thực tế trên hợp đồng, vì ghi thấp vẫn bị áp bảng giá đất.
- Tra bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tại địa phương trước khi ký, để biết mức sàn.
- Thỏa thuận rõ trong hợp đồng ai nộp thuế, vì việc này đổi cả thời điểm tính thuế.
- Với bất động sản đồng sở hữu, chuẩn bị tài liệu chứng minh tỷ lệ sở hữu.
- Đồng sở hữu nên làm giấy ủy quyền cho một người đại diện nộp thuế.
- Khi góp vốn bằng bất động sản, lưu hợp đồng góp vốn ghi rõ giá trị, vì đó là thu nhập tính thuế sau này.
- Trước khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm, kiểm tra ngân hàng đã khai thay, nộp thay chưa.
Bán nhà nộp thuế bao nhiêu phần trăm?
Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%, áp cho cả cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú.
Ghi giá trên hợp đồng thấp hơn thực tế có giảm được thuế không?
Không. Với quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng lấy theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh.
Bên mua nộp thuế thay thì tính thuế theo thời điểm nào?
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Góp đất vào công ty có phải nộp thuế ngay không?
Không. Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải khai và nộp thuế từ chuyển nhượng khi góp vốn. Khi chuyển nhượng vốn, rút vốn, giải thể doanh nghiệp thì tổ chức nhận vốn góp khai thuế thay, nộp thuế thay.
Thu nhập tính thuế khi góp vốn bằng bất động sản là bao nhiêu?
Là giá trị phần vốn được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn.
Nhà đứng tên hai người thì ai nộp thuế?
Nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu, căn cứ thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc, quyết định phân chia của tòa án hoặc tài liệu hợp pháp khác. Không có tài liệu hợp pháp thì theo tỷ lệ bình quân. Các đồng sở hữu được ủy quyền cho một cá nhân đại diện nộp thuế.
Ngân hàng phát mại nhà thế chấp thì ai khai thuế?
Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đồng thời khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.
Nhà bị tịch thu bán đấu giá có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Không. Đối với bất động sản của cá nhân bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Hai người đổi nhà cho nhau có phải nộp thuế không?
Có. Trường hợp chuyển đổi nhà, đất cho nhau giữa các cá nhân không thuộc trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất được miễn thuế thì các cá nhân chuyển đổi nhà, đất phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân.
Bán doanh nghiệp tư nhân có đất thì tính thuế theo loại thu nhập nào?
Trường hợp bán toàn bộ doanh nghiệp tư nhân, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do một cá nhân làm chủ sở hữu dưới hình thức chuyển nhượng vốn có gắn với bất động sản thì được xác định là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, Điều 14 và Điều 24
- Nghị định số 253/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 10, Điều 11 và Điều 57
Xem thêm: Miễn thuế khi bán nhà ở, đất ở duy nhất
