Bài viết theo Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, Điều 19, hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Miễn thuế khi bán nhà đất duy nhất có ba điều kiện phải thỏa cùng lúc. Điều kiện về thời gian nắm giữ là điểm mới mà người bán cần tính trước khi ký hợp đồng.
- Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam ở thời điểm chuyển nhượng.
- Nắm giữ tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
- Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở.
- Nhà ở, công trình hình thành trong tương lai không được miễn thuế theo điều này.
- Có thêm một căn hình thành trong tương lai thì căn đang bán mất tư cách duy nhất.
- Nhà chung quyền sở hữu: chỉ người chưa có nhà đất nơi khác mới được miễn.
Ba điều kiện phải thỏa cùng lúc
| Điều kiện | Nội dung |
|---|---|
| Duy nhất | Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở, bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó, tại thời điểm chuyển nhượng |
| Thời gian nắm giữ | Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày |
| Chuyển nhượng toàn bộ | Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở |
Quy định miễn thuế không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, nếu cá nhân có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng, thì căn đang bán không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất.
Mốc 183 ngày tính từ ngày nào
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai, thì thời điểm xác định quyền được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi. Nghĩa là việc làm lại sổ không làm mốc thời gian bị đặt lại từ đầu.
Nhà đất có chung quyền sở hữu
Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng, bao gồm cả vợ chồng có chung quyền, thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế.
Cá nhân có chung quyền mà còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác thì không được miễn thuế.
Bán căn nhà duy nhất có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?
Được, nếu thỏa cả ba điều kiện: là nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam ở thời điểm chuyển nhượng, nắm giữ tối thiểu 183 ngày, và chuyển nhượng toàn bộ.
Mới mua nhà được 3 tháng, bán ra có được miễn không?
Không. Điều kiện là có quyền sở hữu tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày.
Đã đặt cọc mua một căn chung cư hình thành trong tương lai, bán nhà đang ở có được miễn không?
Nếu tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, thì căn đang bán không được xác định là duy nhất.
Bán căn hộ hình thành trong tương lai có được miễn thuế không?
Không. Quy định miễn thuế tại Điều 19 không áp dụng cho chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Nhà đứng tên hai vợ chồng, chồng còn một mảnh đất riêng thì sao?
Chỉ người chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế. Người còn có nhà đất khác thì không được miễn.
Làm lại sổ đỏ có làm mất mốc 183 ngày không?
Không. Trường hợp cấp lại, cấp đổi thì tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.
- Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/07/2026, được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 09/2026/QH16.
- Nghị định số 253/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân, hiệu lực từ 01/07/2026: Điều 19.
