Bài viết theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP, Điều 7, Điều 8 và Điều 9, có hiệu lực từ ngày 31/01/2026
Đất đã được miễn, giảm tiền thuê đất mà đem chuyển nhượng hoặc góp vốn thì phải nộp lại khoản đã được miễn, giảm, cộng thêm một khoản tiền bổ sung tính cho toàn bộ thời gian từ lúc được miễn đến lúc chuyển nhượng.
- Áp dụng cho tổ chức trong nước làm dự án đầu tư có mục đích kinh doanh.
- Chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp hai khoản.
- Khoản một: số tiền đã được miễn, giảm.
- Tính theo chính sách tại thời điểm giao đất, cho thuê đất.
- Giá đất lấy trên bảng giá đất tại thời điểm đó.
- Khoản hai: tiền bổ sung cho thời gian từ khi được miễn đến khi chuyển nhượng.
- Ứng trước tiền bồi thường được khấu trừ cho toàn bộ dự án.
- Không khấu trừ cho thời gian sử dụng đất tăng thêm do gia hạn.
- Nhà đầu tư mới điều chỉnh thời hạn: tính theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh.
Chuyển nhượng đất đã được miễn, giảm
Quy định áp dụng khi tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, nay chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
| Khoản phải nộp | Cách tính |
|---|---|
| Khoản tương ứng với số tiền đã được miễn, giảm | Tính theo chính sách tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích, như trường hợp không được miễn, giảm. Giá đất lấy trên bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu có tại chính thời điểm đó |
| Khoản tiền bổ sung | Tính trên khoản tiền phải nộp nêu trên, cho thời gian kể từ ngày được miễn, giảm đến ngày chuyển nhượng, góp vốn theo hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn |
Thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất quyết định chính sách và giá đất để tính khoản phải nộp lại.
Ngày được miễn, giảm là điểm bắt đầu tính khoản tiền bổ sung.
Ngày chuyển nhượng, góp vốn theo hợp đồng là điểm kết thúc tính khoản tiền bổ sung.
Mức của khoản tiền bổ sung thực hiện theo điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP bản đã được sửa đổi, bổ sung.
Ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
- Người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Việc khấu trừ được tính cho toàn bộ dự án.
- Dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất do giao theo tiến độ dự án hoặc tiến độ thu hồi đất: việc tính tiền và xử lý kinh phí bồi thường thực hiện đối với từng quyết định.
- Trong một quyết định mà có nhiều hình thức sử dụng đất thì xử lý kinh phí bồi thường theo Điều 16 và Điều 31 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn, điều chỉnh thời gian sử dụng đất.
Nghĩa là phần tiền thuê đất phát sinh cho thời gian gia hạn phải nộp bằng tiền, không lấy khoản ứng trước ra trừ.
Nhà đầu tư mới nhận lại dự án
Trường hợp nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản, hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất, mà được cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án, thì việc tính tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn thực hiện theo khoản 2 Điều 35 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, áp dụng chính sách và giá đất tại thời điểm quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Việc cần làm
- Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng hay góp vốn: tính thử khoản phải nộp lại và khoản tiền bổ sung, đưa vào giá giao dịch.
- Tìm lại quyết định giao đất, cho thuê đất để xác định chính sách và bảng giá đất áp dụng.
- Xác định chính xác ngày được miễn, giảm, vì đó là mốc bắt đầu tính tiền bổ sung.
- Ghi rõ ngày chuyển nhượng, góp vốn trong hợp đồng, vì đó là mốc kết thúc.
- Dự án có ứng trước tiền bồi thường: lập bảng theo dõi số đã ứng và số đã khấu trừ theo từng quyết định giao đất.
- Chuẩn bị nộp bằng tiền phần thuê đất cho thời gian gia hạn, vì phần này không được khấu trừ.
- Nhận chuyển nhượng dự án và xin điều chỉnh thời hạn: dự trù tiền thuê đất theo giá tại thời điểm điều chỉnh.
Đất đã được miễn tiền thuê đất, nay bán lại thì phải nộp gì?
Phải nộp khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm, và thêm một khoản tiền bổ sung tính trên khoản đó cho thời gian từ ngày được miễn, giảm đến ngày chuyển nhượng, góp vốn theo hợp đồng.
Số tiền phải nộp lại tính theo chính sách năm nào?
Theo chính sách tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, như trường hợp không được miễn, giảm.
Giá đất để tính khoản nộp lại lấy ở đâu?
Giá đất trong bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất nếu có, tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Quy định này áp dụng cho ai?
Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh, đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tiền bồi thường ứng trước được khấu trừ thế nào?
Khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp và được tính cho toàn bộ dự án. Với dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất thì tính theo từng quyết định.
Gia hạn thời gian sử dụng đất có được khấu trừ tiếp không?
Không. Việc khấu trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ứng trước không áp dụng đối với thời gian sử dụng đất tăng thêm do được gia hạn, điều chỉnh thời gian sử dụng đất.
Nhận chuyển nhượng dự án rồi xin kéo dài thời hạn thì tính tiền thuê đất thế nào?
Theo khoản 2 Điều 35 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, áp dụng chính sách và giá đất tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án.
- Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Điều 7, Điều 8 và Điều 9
- Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, khoản 8 Điều 3, khoản 1 và khoản 7 Điều 4, khoản 7 Điều 7
- Luật Đất đai số 31/2024/QH15, điểm b khoản 3 Điều 33, khoản 2 Điều 94, điểm d khoản 2 Điều 257
- Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Điều 16, Điều 31, khoản 2 Điều 35, khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51
Xem thêm: Miễn tiền thuê đất một số năm: chậm làm thủ tục là mất ưu đãi
