Bài viết theo phần Nguyên tắc kế toán tài sản cố định, bất động sản đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang tại Thông tư số 99/2025/TT-BTC, hiệu lực từ ngày 01/01/2026
Phần này giải quyết ba tình huống thực tế hay gây tranh cãi: tòa nhà vừa dùng vừa cho thuê thì xếp vào đâu, mua máy được tặng kèm phụ tùng thì ghi thế nào, và mua trả góp thì phần lãi nằm ở đâu.
- Hao mòn tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh tính vào chi phí. Hao mòn tài sản hình thành từ quỹ thì ghi giảm quỹ.
- Phân loại tài sản cố định và bất động sản đầu tư theo mục đích sử dụng.
- Tòa nhà hỗn hợp phải ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận hoặc phân bổ theo tiêu thức hợp lý khác.
- Bộ phận trọng yếu dùng cho một mục đích thì có thể phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận đó.
- Mua tài sản được tặng kèm thì phân bổ giá phí, hoặc ghi nhận riêng theo giá trị hợp lý rồi trừ khỏi giá mua.
- Phụ tùng chuyên dùng chỉ đi kèm tài sản chính thì không tách riêng, chỉ theo dõi ngoài sổ và thuyết minh.
- Mua trả chậm, trả góp trên 12 tháng mà hợp đồng không ghi lãi thì bắt buộc tách riêng phần lãi.
- Nguyên giá tính theo giá mua trả tiền ngay cộng chi phí liên quan trực tiếp.
Hao mòn đi theo nguồn hình thành
| Nguồn hình thành tài sản | Hao mòn ghi vào đâu |
|---|---|
| Tài sản liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh | Chi phí sản xuất, kinh doanh |
| Tài sản hình thành từ Quỹ phúc lợi, Quỹ phát triển khoa học và công nghệ | Ghi giảm các quỹ đã hình thành tài sản đó |
Vì cách xử lý khác nhau nên doanh nghiệp phải theo dõi chi tiết nguồn hình thành tài sản cố định ngay từ khi ghi tăng. Đến cuối kỳ mới đi tìm lại nguồn vốn của từng tài sản là việc rất tốn công.
Tòa nhà dùng nhiều mục đích
Nguyên tắc gốc là phân loại theo mục đích sử dụng. Chế độ kế toán đưa ra ba hướng xử lý cho các trường hợp phức tạp.
- Tài sản dùng cho nhiều mục đích: ví dụ tòa nhà hỗn hợp vừa làm văn phòng, vừa cho thuê, một phần để bán, thì phải ước tính giá trị hợp lý của từng bộ phận hoặc phân bổ theo tiêu thức khác hợp lý hơn.
- Hạng mục dùng chung: như thang máy, hệ thống điều hòa, hầm để xe, một phần để sử dụng và một phần cho thuê, thì doanh nghiệp được phân loại các tài sản dùng chung này là tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư theo tiêu thức phù hợp nhất với từng công trình.
- Bộ phận trọng yếu: khi một bộ phận trọng yếu hoặc phần lớn các bộ phận được dùng cho một mục đích khác với các bộ phận còn lại, doanh nghiệp căn cứ mức độ trọng yếu để phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận trọng yếu đó.
Khi chức năng sử dụng của các bộ phận thay đổi, doanh nghiệp được tái phân loại tài sản theo mục đích sử dụng mới, theo quy định của các chuẩn mực kế toán Việt Nam có liên quan.
Mua tài sản được tặng kèm
| Loại tài sản tặng kèm | Cách xử lý |
|---|---|
| Sản phẩm, thiết bị, phụ tùng thay thế dùng độc lập được | Phân bổ giá phí cho cả tài sản chính và tài sản tặng kèm theo giá trị hợp lý tương ứng tại ngày mua; hoặc ghi nhận riêng tài sản tặng kèm theo giá trị hợp lý rồi trừ khỏi giá mua để xác định nguyên giá tài sản chính |
| Thiết bị, phụ tùng thay thế chuyên dùng, chỉ dùng đi kèm tài sản chính để dự phòng khi tài sản chính hỏng đột ngột | Không phải xác định và ghi nhận riêng giá trị. Nghĩa vụ thay thế là mở sổ theo dõi chi tiết về số lượng, tính chất và trình bày trên Thuyết minh Báo cáo tài chính |
Dấu hiệu nhận biết phụ tùng chuyên dùng theo chế độ kế toán là không còn giá trị sử dụng khi tài sản chính được thanh lý, nhượng bán hoặc khấu hao hết.
Mua trả chậm, trả góp
Nguyên giá xác định theo giá mua trả tiền ngay cộng các chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đưa tài sản vào trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định, và không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại.
| Tình huống | Cách xác định lãi trả chậm |
|---|---|
| Hợp đồng có ghi cụ thể khoản lãi trả chậm, trả góp | Căn cứ vào hợp đồng để xác định và tách riêng phần lãi của từng kỳ |
| Hợp đồng không ghi cụ thể, thời hạn trả chậm trên 12 tháng | Bắt buộc phải tách riêng phần lãi. Căn cứ khoản chênh lệch giữa giá mua trả chậm với giá mua trả tiền ngay để xác định lãi suất ngầm định |
Khoản lãi trả chậm, trả góp hạch toán vào chi phí tài chính của từng kỳ, hoặc vốn hóa theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 Chi phí đi vay.
Định kỳ, doanh nghiệp ghi nhận vào nợ phải trả người bán tương ứng với chi phí tài chính của từng kỳ.
Thông tin về tiền lãi trả chậm, trả góp phải được theo dõi chi tiết trên sổ kế toán và thuyết minh trên Báo cáo tài chính.
Hai tình huống riêng
- Đem tài sản cố định đi góp vốn: việc xác định giá trị vốn góp phải tuân thủ quy định của pháp luật doanh nghiệp, và các bên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc cố ý định giá hoặc xác định không đúng giá trị tài sản mang đi góp vốn.
- Tài sản kết cấu hạ tầng và tài sản công được giao quản lý mà không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp: áp dụng các tài khoản kế toán, ghi sổ và lập báo cáo theo quy định của pháp luật hiện hành liên quan. Quy tắc này áp cho cả trường hợp doanh nghiệp trực tiếp khai thác và không trực tiếp khai thác.
Kế toán tài sản cố định, bất động sản đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản liên quan đến ngoại tệ thực hiện theo hướng dẫn tại Tài khoản 413 Chênh lệch tỷ giá hối đoái.
Bốn việc nên rà lại
- Bổ sung cột nguồn hình thành vào sổ tài sản cố định, để tách phần hao mòn ghi giảm quỹ.
- Với công trình vừa dùng vừa cho thuê, lập bảng phân bổ diện tích và giá trị theo mục đích sử dụng, lưu làm căn cứ.
- Rà các hợp đồng mua tài sản trả góp trên 12 tháng để tách lãi ra khỏi nguyên giá.
- Lập danh mục phụ tùng chuyên dùng nhận kèm để đưa vào thuyết minh Báo cáo tài chính.
Xem thêm: Nguyên tắc trích khấu hao tài sản cố định
Tài sản mua từ quỹ phúc lợi thì hao mòn ghi vào đâu?
Ghi giảm các quỹ đã hình thành tài sản đó, không tính vào chi phí sản xuất kinh doanh.
Tòa nhà vừa làm văn phòng vừa cho thuê phân loại thế nào?
Ước tính giá trị hợp lý của từng bộ phận hoặc phân bổ theo tiêu thức khác hợp lý hơn, để ghi nhận phù hợp với mục đích sử dụng thực tế.
Thang máy dùng chung cho cả phần tự dùng và phần cho thuê xếp vào đâu?
Doanh nghiệp được phân loại các tài sản dùng chung này là tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư theo những tiêu thức phù hợp nhất với từng công trình.
Mua máy được tặng kèm phụ tùng thì ghi thế nào?
Phân bổ giá phí cho cả tài sản chính và tài sản tặng kèm theo giá trị hợp lý, hoặc ghi nhận riêng tài sản tặng kèm theo giá trị hợp lý rồi trừ khỏi giá mua để xác định nguyên giá tài sản chính.
Phụ tùng chuyên dùng nhận kèm có phải ghi nhận riêng không?
Không, khi phụ tùng đó chỉ dùng đi kèm tài sản chính và sẽ không còn giá trị sử dụng khi tài sản chính được thanh lý, nhượng bán hoặc khấu hao hết. Doanh nghiệp mở sổ theo dõi chi tiết và trình bày trên Thuyết minh Báo cáo tài chính.
Mua tài sản trả góp thì nguyên giá tính thế nào?
Theo giá mua trả tiền ngay cộng các chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đưa tài sản vào trạng thái có khả năng hoạt động, không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại.
Hợp đồng trả góp không ghi lãi thì làm sao?
Thời hạn trả chậm, trả góp trên 12 tháng thì bắt buộc phải tách riêng phần lãi, căn cứ vào chênh lệch giữa giá mua trả chậm với giá mua trả tiền ngay để xác định lãi suất ngầm định.
Lãi trả chậm hạch toán vào đâu?
Vào chi phí tài chính của từng kỳ, hoặc vốn hóa theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 Chi phí đi vay.
- Thông tư số 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp, hiệu lực từ ngày 01/01/2026: phần Nguyên tắc kế toán tài sản cố định, bất động sản đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang.
- Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 16 Chi phí đi vay.
