Bài viết theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Muốn xác định đơn giá mới phải chạm đồng thời ba ngưỡng: khối lượng lệch hơn 20%, tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá. Và cách áp đơn giá mới khi tăng khác hẳn khi giảm.
- Ba ngưỡng phải đạt đồng thời mới xác định đơn giá mới.
- Khối lượng lệch hơn 20% so với hợp đồng.
- Tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng.
- Và làm thay đổi 1% đơn giá của công việc đó.
- Khối lượng tăng: đơn giá mới chỉ áp cho phần vượt quá 120%.
- Khối lượng giảm hơn 20%: đơn giá mới áp cho toàn bộ khối lượng nghiệm thu.
- Lệch từ 20% trở xuống: giữ nguyên đơn giá trong hợp đồng.
- Khối lượng phát sinh phải sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện.
- Kéo dài vượt thời gian dự án: phải báo cáo người quyết định đầu tư trước.
Điều chỉnh đơn giá theo ba ngưỡng
| Mức lệch khối lượng thực tế | Cách áp đơn giá |
|---|---|
| Tăng hơn 20%, đồng thời làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá | Xác định đơn giá mới, áp cho phần khối lượng thực tế vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng |
| Giảm hơn 20%, cùng hai điều kiện trên | Đơn giá mới áp cho toàn bộ khối lượng công việc thực tế hoàn thành được nghiệm thu |
| Tăng hoặc giảm từ 20% trở xuống | Áp đơn giá trong hợp đồng, kể cả đơn giá đã được điều chỉnh theo thỏa thuận |
| Khối lượng phát sinh chưa có đơn giá trong hợp đồng | Các bên thống nhất xác định đơn giá mới theo nguyên tắc đã thỏa thuận trong hợp đồng |
Khối lượng tăng: đơn giá mới chỉ áp cho phần vượt quá 120%. Phần từ 100% đến 120% vẫn theo đơn giá cũ.
Khối lượng giảm hơn 20%: đơn giá mới áp cho toàn bộ khối lượng thực tế hoàn thành được nghiệm thu.
Việc điều chỉnh đơn giá chỉ áp dụng cho những khối lượng mà tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên đã thỏa thuận được điều chỉnh đơn giá.
Hai phương pháp điều chỉnh
- Phương pháp bù trừ trực tiếp.
- Phương pháp điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá.
- Trong một hợp đồng có thể sử dụng kết hợp cả hai phương pháp.
- Hệ số điều chỉnh giá có thể áp cho cả hợp đồng, hoặc cho hạng mục công trình, nhóm, loại công tác, hoặc các yếu tố chi phí.
- Không áp cho cả hợp đồng thì các bên phải thỏa thuận công thức để xác định hệ số cho từng hạng mục hoặc yếu tố chi phí cụ thể.
Điều chỉnh khối lượng, công việc
| Loại hợp đồng | Khi nào được điều chỉnh |
|---|---|
| Trọn gói | Phát sinh tăng hoặc giảm hợp lý do điều chỉnh phạm vi công việc theo yêu cầu của bên giao thầu, hoặc theo đề nghị của bên nhận thầu được bên giao thầu chấp thuận; hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng; hoặc hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản |
| Theo đơn giá cố định và đơn giá điều chỉnh | Khối lượng đã có đơn giá xác định theo khối lượng hoàn thành thực tế được nghiệm thu. Khối lượng chưa có đơn giá thì các bên thỏa thuận, tính toán, bổ sung hợp đồng |
| Điều chỉnh giữa các thành viên liên danh mà không làm thay đổi giá hợp đồng | Bên giao thầu quyết định trên cơ sở thỏa thuận của các thành viên liên danh và năng lực, kinh nghiệm của từng thành viên |
Với khối lượng, công việc phát sinh hợp lý, các bên phải thỏa thuận, thống nhất về đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá, làm cơ sở để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện phần phát sinh đó.
Với dự án đầu tư công và dự án PPP, không thỏa thuận được thì việc lựa chọn nhà thầu để thực hiện khối lượng phát sinh thực hiện theo pháp luật về đấu thầu.
Điều chỉnh thời gian và tiến độ
- Các bên thỏa thuận cụ thể về các trường hợp được điều chỉnh thời gian, tiến độ thực hiện và thời hạn hoàn thành các công việc, sản phẩm cụ thể.
- Và thỏa thuận rõ trách nhiệm của mỗi bên đối với những thiệt hại do kéo dài thời gian, tiến độ và thời hạn hoàn thành.
Với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, khi việc điều chỉnh thời gian hoặc tiến độ dẫn đến vượt thời gian thực hiện dự án, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định điều chỉnh thời gian thực hiện dự án.
Việc này phải làm trước khi các bên thỏa thuận điều chỉnh thời gian, tiến độ thực hiện hợp đồng.
Việc cần làm
- Khi ký hợp đồng: ghi rõ những khối lượng nào được điều chỉnh đơn giá, vì chỉ phần đã thỏa thuận mới được điều chỉnh.
- Chốt sẵn nguyên tắc xác định đơn giá mới trong hợp đồng để khỏi tranh chấp về sau.
- Theo dõi khối lượng thực tế so với hợp đồng, đặt cảnh báo ở mốc 20%.
- Tính đủ cả ba ngưỡng trước khi đề nghị đơn giá mới, thiếu một là chưa đủ điều kiện.
- Khối lượng tăng: tách sổ phần đến 120% và phần vượt 120% để áp đúng hai đơn giá.
- Khối lượng giảm hơn 20%: áp đơn giá mới cho toàn bộ khối lượng nghiệm thu.
- Chọn và ghi rõ phương pháp điều chỉnh trong hợp đồng, kèm công thức hệ số nếu áp theo hạng mục.
- Có việc phát sinh: sửa đổi hợp đồng trước, đừng làm rồi mới tính.
- Dự án đầu tư công hoặc PPP mà chậm tiến độ: báo cáo người quyết định đầu tư trước khi ký phụ lục gia hạn.
Khi nào được xác định đơn giá mới trong hợp đồng xây dựng?
Khi khối lượng công việc thực tế tăng hoặc giảm lớn hơn 20% khối lượng tương ứng ghi trong hợp đồng, đồng thời tác động làm thay đổi trên 0,25% giá hợp đồng và 1% đơn giá để thực hiện công việc đó.
Đơn giá mới áp cho phần nào khi khối lượng tăng?
Cho phần khối lượng thực tế thực hiện vượt quá 120% khối lượng ghi trong hợp đồng.
Khối lượng giảm hơn 20% thì áp đơn giá mới thế nào?
Đơn giá mới được áp dụng cho toàn bộ khối lượng công việc thực tế hoàn thành được nghiệm thu.
Khối lượng lệch dưới 20% thì tính giá ra sao?
Áp dụng đơn giá trong hợp đồng, kể cả đơn giá đã được điều chỉnh theo thỏa thuận của hợp đồng nếu có.
Có mấy phương pháp điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng?
Hai phương pháp: bù trừ trực tiếp và điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá. Trong một hợp đồng có thể sử dụng kết hợp cả hai.
Hợp đồng trọn gói có được điều chỉnh khối lượng không?
Có, khi phát sinh tăng hoặc giảm hợp lý do điều chỉnh phạm vi công việc theo yêu cầu của bên giao thầu hoặc đề nghị của bên nhận thầu được chấp thuận, hoặc khi xảy ra sự kiện bất khả kháng, hoặc hoàn cảnh thực hiện hợp đồng thay đổi cơ bản.
Việc phát sinh chưa có đơn giá thì làm sao?
Các bên thỏa thuận, thống nhất về đơn giá hoặc nguyên tắc, phương pháp xác định đơn giá, làm cơ sở để sửa đổi hợp đồng trước khi thực hiện khối lượng phát sinh.
Chuyển khối lượng giữa các thành viên liên danh thì ai quyết?
Nếu không làm thay đổi giá hợp đồng thì bên giao thầu quyết định, trên cơ sở thỏa thuận thống nhất của các thành viên liên danh và năng lực, kinh nghiệm của từng thành viên.
Gia hạn hợp đồng vượt thời gian dự án thì làm gì?
Với dự án đầu tư công và dự án PPP, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư xem xét, quyết định điều chỉnh thời gian thực hiện dự án trước khi các bên thỏa thuận điều chỉnh thời gian, tiến độ thực hiện hợp đồng.
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, Điều 23, Điều 24 và Điều 25
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 13 và Điều 84
Xem thêm: Hợp đồng xây dựng: tạm ứng 30%, bảo lãnh trên 1 tỷ và bảo đảm 2 đến 10%
[…] Xem thêm: Điều chỉnh đơn giá hợp đồng xây dựng: ba ngưỡng và mốc 120% […]