Bài viết theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Quyết toán và thanh lý là hai việc khác nhau, hai bộ hồ sơ khác nhau và hai mốc thời hạn khác nhau: 60 ngày và 45 ngày.
- Quyết toán: tối đa 60 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ.
- Công trình lớn, phức tạp: quyết toán kéo dài tối đa 120 ngày.
- Thanh lý: tối đa 45 ngày kể từ ngày hoàn thành nghĩa vụ hoặc chấm dứt hợp đồng.
- Công trình lớn, phức tạp: thanh lý kéo dài tối đa 90 ngày.
- Hồ sơ quyết toán do bên nhận thầu lập, bên giao thầu xác nhận.
- Cốt lõi hồ sơ là bảng quyết toán A – B với bốn giá trị.
- Có thể thỏa thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực, khỏi lập biên bản thanh lý.
- Lập biên bản thanh lý thì bên nhận thầu lập để trình bên giao thầu xác nhận.
Bốn mốc thời hạn
| Việc | Mốc bắt đầu tính | Thời hạn | Nếu quy mô lớn, phức tạp |
|---|---|---|---|
| Quyết toán hợp đồng | Ngày toàn bộ công việc của hợp đồng đã hoàn thành và được nghiệm thu theo thỏa thuận | Tối đa 60 ngày | Kéo dài, tối đa 120 ngày |
| Thanh lý hợp đồng | Ngày các bên đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ, hoặc ngày chấm dứt hợp đồng | Tối đa 45 ngày | Kéo dài, tối đa 90 ngày |
Quyết toán tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc.
Thanh lý tính từ ngày hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng, tức muộn hơn, vì còn nghĩa vụ thanh toán và các nghĩa vụ khác.
Thời hạn thanh lý này áp dụng cho hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP.
Hồ sơ quyết toán gồm gì
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc thuộc phạm vi hợp đồng và cả công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng.
- Bảng tính giá trị quyết toán hợp đồng xây dựng, thường gọi là quyết toán A – B.
- Hồ sơ hoàn công và nhật ký thi công xây dựng công trình, với hợp đồng có công việc thi công xây dựng.
- Các tài liệu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bốn giá trị phải nêu trong bảng quyết toán A – B
- Giá trị công việc hoàn thành theo hợp đồng.
- Giá trị khối lượng công việc phát sinh ngoài phạm vi công việc theo hợp đồng đã giao kết, nếu có.
- Giá trị đã thanh toán hoặc tạm thanh toán.
- Giá trị còn lại mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thầu.
Hồ sơ do bên nhận thầu lập, được đại diện bên giao thầu hoặc đại diện tư vấn nếu có, cùng đại diện bên nhận thầu xác nhận.
Trường hợp đơn phương quyết toán thì bên đơn phương quyết toán tự lập hồ sơ, thành phần theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Nhà thầu liên danh: quyết toán phần việc của từng nhà thầu thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
Thanh lý hợp đồng
- Hợp đồng được thanh lý khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết.
- Hoặc khi hợp đồng xây dựng được chấm dứt theo quy định của Luật Xây dựng.
- Với dự án đầu tư công và dự án PPP, các bên có thể thỏa thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực khi hoàn thành các nghĩa vụ, thay vì lập biên bản.
- Nếu thống nhất lập biên bản thanh lý thì bên nhận thầu có nghĩa vụ lập để trình bên giao thầu xác nhận.
- Trường hợp đơn phương thanh lý, bên đơn phương thanh lý thực hiện theo đúng các thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc cần làm
- Ghi rõ trong hợp đồng công trình có thuộc diện quy mô lớn, phức tạp hay không, vì nó quyết định mốc 60 hay 120 ngày.
- Chốt ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ bằng biên bản, đó là điểm bắt đầu đếm 60 ngày.
- Gom sẵn hồ sơ hoàn công và nhật ký thi công ngay trong quá trình thi công, đừng đợi đến lúc quyết toán mới đi tìm.
- Tách rõ trong bảng quyết toán A – B phần trong hợp đồng và phần phát sinh ngoài hợp đồng.
- Đối chiếu giá trị đã tạm thanh toán với sổ sách trước khi trình, chênh lệch ở đây là nguyên nhân chậm quyết toán thường gặp nhất.
- Nhà thầu liên danh: thỏa thuận cách tách giá trị quyết toán ngay lúc ký hợp đồng.
- Chọn trước cách kết thúc hợp đồng: tự động hết hiệu lực hay lập biên bản thanh lý.
- Kế toán: chỉ ghi nhận doanh thu và công nợ theo giá trị đã được hai bên xác nhận trên bảng quyết toán A – B.
Thời hạn quyết toán hợp đồng xây dựng là bao lâu?
Tối đa 60 ngày kể từ ngày toàn bộ công việc của hợp đồng đã hoàn thành và được nghiệm thu theo thỏa thuận. Hợp đồng có quy mô lớn, phức tạp thì có thể kéo dài nhưng tối đa 120 ngày.
Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng là bao lâu?
Tối đa 45 ngày kể từ ngày các bên đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng. Trường hợp quy mô lớn, phức tạp thì tối đa 90 ngày.
Ai lập hồ sơ quyết toán hợp đồng xây dựng?
Bên nhận thầu lập, được đại diện bên giao thầu hoặc đại diện tư vấn nếu có và đại diện bên nhận thầu xác nhận. Trường hợp đơn phương quyết toán thì bên đơn phương quyết toán lập.
Hồ sơ quyết toán gồm những gì?
Biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc kể cả phần phát sinh ngoài hợp đồng, bảng tính giá trị quyết toán A – B, hồ sơ hoàn công và nhật ký thi công với hợp đồng có thi công xây dựng, cùng các tài liệu khác theo thỏa thuận.
Bảng quyết toán A – B phải nêu những giá trị nào?
Giá trị công việc hoàn thành theo hợp đồng, giá trị khối lượng phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng nếu có, giá trị đã thanh toán hoặc tạm thanh toán, và giá trị còn lại bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán.
Có bắt buộc lập biên bản thanh lý hợp đồng không?
Không bắt buộc. Với hợp đồng thuộc dự án đầu tư công và dự án PPP, các bên có thể thỏa thuận hợp đồng tự động hết hiệu lực khi hoàn thành các nghĩa vụ, hoặc lập biên bản thanh lý.
Nếu lập biên bản thanh lý thì bên nào lập?
Bên nhận thầu có nghĩa vụ lập để trình bên giao thầu xác nhận.
Khi nào hợp đồng xây dựng được thanh lý?
Khi các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng đã giao kết, hoặc khi hợp đồng được chấm dứt theo quy định của Luật Xây dựng.
Nhà thầu liên danh quyết toán thế nào?
Quyết toán giá trị phần hợp đồng tương ứng với phạm vi công việc của từng nhà thầu trong liên danh do các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng.
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, Điều 30 và Điều 31
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 85 và Điều 87
Xem thêm: Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng: mốc 28 ngày, 56 ngày
