Bài viết theo Nghị định 210/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2026
Chậm thanh toán quá 28 ngày thì nhà thầu được tạm dừng. Chậm quá 56 ngày thì được chấm dứt hợp đồng. Hai mốc này khác nhau và đừng nhầm.
- Chậm thanh toán quá 28 ngày: bên nhận thầu được tạm dừng.
- Chậm thanh toán quá 56 ngày: được chấm dứt hợp đồng.
- Nhà thầu 56 ngày liên tục không làm: bên giao thầu được chấm dứt.
- Công trường dừng quá 56 ngày do lỗi bên giao thầu: nhà thầu được chấm dứt.
- Chuyển nhượng hợp đồng không được bên kia chấp thuận: chấm dứt được ngay.
- Thời gian thông báo tạm dừng tối đa 28 ngày.
- Thời hạn thông báo chấm dứt là 28 ngày.
- Không thông báo hoặc lý do không phù hợp: phải bồi thường.
- Thanh lý hợp đồng không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt.
Bốn mốc thời gian phải nhớ
| Tình huống | Mốc | Hệ quả |
|---|---|---|
| Bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị giai đoạn thanh toán đã thống nhất | Vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán | Bên nhận thầu được tạm dừng thực hiện hợp đồng |
| Bên giao thầu không thanh toán | Quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo thỏa thuận | Là vi phạm nghiêm trọng, được hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt |
| Bên nhận thầu không thực hiện công việc | 56 ngày liên tục, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ | Bên giao thầu được chấm dứt |
| Công việc bị dừng do lỗi bên giao thầu, không có lý do chính đáng | Quá 56 ngày liên tục | Bên nhận thầu được chấm dứt |
Mốc 28 ngày chỉ cho quyền tạm dừng, hợp đồng vẫn còn hiệu lực.
Phải sang mốc 56 ngày mới có căn cứ chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng.
Cả hai mốc đều tính từ ngày hết hạn thanh toán, không phải từ ngày nghiệm thu.
Cả hai đều có câu trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác, nên hợp đồng ghi mốc riêng thì theo hợp đồng.
Tạm dừng hợp đồng
- Ngoài lý do chậm thanh toán, một bên còn được tạm dừng khi bên kia không thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thực hiện hợp đồng.
- Bên tạm dừng phải thông báo cho bên kia bằng văn bản, nêu rõ lý do tạm dừng.
- Thời gian thông báo phải được thỏa thuận trong hợp đồng, tối đa không quá 28 ngày, trừ khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.
- Các bên có trách nhiệm cùng thương lượng giải quyết để tiếp tục thực hiện đúng hợp đồng đã ký.
Bên tạm dừng mà không thông báo, hoặc lý do tạm dừng không phù hợp với quy định của hợp đồng, thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Nghỉ việc trước rồi gửi văn bản sau là cách nhanh nhất để mất quyền và phải đền.
Năm căn cứ chấm dứt hợp đồng
- Chuyển nhượng hợp đồng cho cá nhân, tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên kia. Áp dụng cho cả bên giao thầu lẫn bên nhận thầu.
- Bên nhận thầu từ chối thực hiện công việc, hoặc 56 ngày liên tục không thực hiện, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ.
- Công việc bị dừng quá 56 ngày liên tục do lỗi bên giao thầu và không có lý do chính đáng.
- Bên giao thầu không thanh toán quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán.
- Vi phạm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật.
Không có căn cứ để chấm dứt, bên bị vi phạm cũng không đơn phương chấm dứt hay hủy bỏ, các bên không có thỏa thuận khác, mà một bên tự ý không thực hiện hợp đồng, thì đó là vi phạm nghĩa vụ.
Bên vi phạm phải chịu trách nhiệm dân sự, trong đó có trách nhiệm tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo Bộ luật Dân sự.
Thông báo chấm dứt
- Thời hạn thông báo là 28 ngày, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác.
- Nội dung thông báo phải nêu rõ lý do, cơ sở, căn cứ chấm dứt hợp đồng.
- Bên chấm dứt không thông báo mà gây thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường.
Sau khi chấm dứt
- Hợp đồng không còn hiệu lực kể từ thời điểm bị chấm dứt.
- Các bên phải hoàn tất thủ tục thanh lý trong thời gian theo thỏa thuận, nhưng không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt, trừ trường hợp thỏa thuận khác.
- Quá thời gian đó mà một bên không tiến hành thanh lý thì bên kia được đơn phương thanh lý hợp đồng.
- Các bên thỏa thuận khoảng thời gian di chuyển vật tư, nhân lực, máy móc, thiết bị và tài sản khác của bên nhận thầu ra khỏi công trường.
- Không thỏa thuận được thì bên giao thầu quyết định thời gian này.
- Bên giao thầu hoặc bên nhận thầu bị phá sản, giải thể thì quyền và nghĩa vụ thực hiện theo thỏa thuận phù hợp pháp luật, hoặc theo quyết định của Tòa án giải quyết phá sản, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc giải thể.
Hết khoảng thời gian di chuyển mà bên nhận thầu chưa dọn tài sản khỏi công trường, bên giao thầu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự về cách thức giải quyết đối với tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên.
Máy móc bỏ lại quá hạn vì thế không còn được xử lý như tài sản đang gửi giữ.
Việc cần làm
- Theo dõi ngày hết hạn thanh toán của từng giai đoạn, đặt cảnh báo ở mốc 28 ngày và 56 ngày.
- Muốn tạm dừng: gửi văn bản nêu rõ lý do, đúng thời gian thông báo ghi trong hợp đồng.
- Kiểm tra hợp đồng đã ghi thời gian thông báo tạm dừng chưa, vì mức trần là 28 ngày nhưng phải có thỏa thuận.
- Muốn chấm dứt: đối chiếu vào năm căn cứ, thiếu căn cứ thì việc bỏ ngang là vi phạm nghĩa vụ.
- Thông báo chấm dứt phải ghi đủ lý do, cơ sở, căn cứ, gửi trước 28 ngày.
- Lưu chứng cứ ngày dừng việc, ngày hết hạn thanh toán, biên bản nghiệm thu để chứng minh mốc 56 ngày.
- Chấm dứt xong: thanh lý trong 56 ngày, quá hạn mà bên kia không hợp tác thì đơn phương thanh lý.
- Chốt sẵn trong hợp đồng thời gian dọn tài sản khỏi công trường để tránh mất máy móc.
- Muốn chuyển nhượng hợp đồng: phải có văn bản chấp thuận của bên kia trước khi ký.
Chậm thanh toán bao lâu thì nhà thầu được tạm dừng thi công?
Khi bên giao thầu không thanh toán đủ giá trị của giai đoạn thanh toán đã thống nhất vượt quá 28 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Chậm thanh toán bao lâu thì được chấm dứt hợp đồng?
Quá 56 ngày kể từ ngày hết hạn thanh toán theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nhà thầu bỏ việc bao lâu thì bị chấm dứt hợp đồng?
Khi từ chối thực hiện công việc, hoặc 56 ngày liên tục không thực hiện công việc theo hợp đồng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ và không đảm bảo thời gian thực hiện dự án.
Tạm dừng hợp đồng có phải báo trước không?
Có, phải thông báo cho bên kia bằng văn bản và nêu rõ lý do. Thời gian thông báo do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, tối đa không quá 28 ngày, trừ khi xảy ra sự kiện bất khả kháng.
Tạm dừng không thông báo thì sao?
Bên tạm dừng phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, kể cả trường hợp có thông báo nhưng lý do tạm dừng không phù hợp với quy định của hợp đồng.
Chuyển nhượng hợp đồng xây dựng có được không?
Chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức khác mà không có sự chấp thuận của bên kia là vi phạm nghiêm trọng, bên kia có quyền hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng là bao lâu?
28 ngày, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác. Nội dung thông báo phải nêu rõ lý do, cơ sở và căn cứ chấm dứt.
Chấm dứt rồi thì bao lâu phải thanh lý hợp đồng?
Không quá 56 ngày kể từ ngày thông báo chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp các bên thỏa thuận khác. Quá thời gian đó mà một bên không tiến hành thanh lý thì bên kia được đơn phương thanh lý.
Nhà thầu chưa dọn máy móc khỏi công trường thì xử lý ra sao?
Hết khoảng thời gian di chuyển do các bên thỏa thuận hoặc do bên giao thầu quyết định, bên giao thầu áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự về cách thức giải quyết đối với tài sản do người khác đánh rơi, bỏ quên.
- Nghị định 210/2026/NĐ-CP hướng dẫn Luật Xây dựng về hợp đồng xây dựng, Điều 26 và Điều 27
- Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, Điều 83, Điều 85 và Điều 86
Xem thêm: Điều chỉnh đơn giá hợp đồng xây dựng: ba ngưỡng và mốc 120%
[…] Xem thêm: Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng: mốc 28 ngày, 56 ngày […]