Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất

02/09/2026

Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà doanh nghiệp phải nộp. Nghị định 49/2026/NĐ-CP hiệu lực từ 31/01/2026 hướng dẫn phần này của Nghị quyết 254/2025/QH15, trong đó nêu rõ khi nào bảng giá đất được sửa, khi nào được bổ sung, và ba loại hệ số điều chỉnh.

Nhớ nhanh

Dự án lấn biển và dự án có mục đích hỗn hợp nằm ngoài phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Hệ số điều chỉnh giá đất gồm ba loại: mức biến động thị trường, theo quy hoạch, và theo yếu tố khác.
Mức tối đa và tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Thửa đất mẫu để xác định hệ số biến động thị trường lấy ít nhất 03 thửa cho mỗi khu vực, vị trí.
Khi phải ước tính chi phí đầu tư xây dựng thì căn cứ suất vốn đầu tư do tỉnh công bố, chưa có thì lấy của Bộ Xây dựng.

Hai trường hợp không áp dụng bảng giá đất

Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển.
Dự án đầu tư có mục đích hỗn hợp theo quy hoạch xây dựng, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc xác định giá đất cụ thể.

Các trường hợp xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai, Nghị quyết 254/2025/QH15 và hai trường hợp nêu trên thì thực hiện theo Luật Đất đai và Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất, bản đã được sửa đổi, bổ sung.

Căn cứ xây dựng bảng giá đất

Quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai, cùng Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Các phương pháp định giá đất theo Điều 158 Luật Đất đai và các Điều 4, 5, 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường.
Kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành.
Các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội.
Yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất của từng địa phương.

Suất vốn đầu tư xây dựng lấy ở đâu

Khi áp dụng phương pháp định giá đất mà phải ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng, căn cứ là suất vốn đầu tư xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố.

Trường hợp tỉnh chưa công bố thì căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Doanh nghiệp làm hồ sơ định giá cần kiểm tra tỉnh đã công bố hay chưa, vì hai nguồn số này có thể chênh nhau.

Khi nào bảng giá đất được sửa, khi nào được bổ sung

Loại	Trường hợp
Sửa đổi	khi sửa hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường mà hệ số đó cao hơn mức tối đa hoặc thấp hơn mức tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định
Sửa đổi	khi thay đổi địa giới đơn vị hành chính, tên khu vực, vị trí, tên đường, phố, đoạn đường trong bảng giá đất mà không ảnh hưởng đến giá đất
Sửa đổi	do yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và quản lý giá đất, ngoài hai trường hợp trên
Bổ sung	bổ sung giá đất của các khu vực, vị trí, đường, phố chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành
Bổ sung	bổ sung giá đất tại nơi tái định cư

Trường hợp sửa đổi thứ hai đáng chú ý với các địa phương vừa sắp xếp đơn vị hành chính: tên khu vực và tên đường thay đổi thì bảng giá đất được sửa mà giá đất giữ nguyên.

Ba loại hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường.
Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch.
Hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất được phân chia thành các mức khác nhau. Căn cứ xây dựng, sửa đổi, bổ sung hệ số gồm kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các phương pháp định giá đất; các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội cùng quy hoạch xây dựng, đô thị và nông thôn; và yêu cầu quản lý nhà nước của từng địa phương.

Hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường xác định cho từng loại đất tại từng khu vực, vị trí. Thửa đất mẫu được lựa chọn theo từng khu vực, vị trí và theo mục đích sử dụng, ít nhất là 03 thửa đất mẫu. Giá thửa đất mẫu lấy từ thửa đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hoặc đã được cấp có thẩm quyền quyết định khi giao đất, cho thuê đất.

Xem thêm: Chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất

Dự án lấn biển tính tiền đất theo bảng giá đất phải không?

Không. Giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án có hạng mục lấn biển nằm ngoài phạm vi áp dụng bảng giá đất, và đi theo cơ chế xác định giá đất cụ thể.

Ai quyết định mức tối đa của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường?

Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức tối đa và mức tối thiểu của hệ số này.

Đổi tên đường sau sắp xếp hành chính thì giá đất có đổi không?

Đây là một trường hợp sửa đổi bảng giá đất mà không ảnh hưởng đến giá đất trong bảng, tức tên thay đổi còn mức giá giữ nguyên.

Khu vực mới chưa có trong bảng giá đất thì xử lý sao?

Thuộc trường hợp bổ sung bảng giá đất, cùng nhóm với việc bổ sung giá đất tại nơi tái định cư.

Cần bao nhiêu thửa đất mẫu để tính hệ số biến động thị trường?

Ít nhất 03 thửa đất mẫu cho mỗi khu vực, vị trí theo mục đích sử dụng.

Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn Nghị quyết 254/2025/QH15 về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, hiệu lực từ 31/01/2026
Nghị quyết 254/2025/QH15, các Điều 6, 7 và 8
Luật Đất đai 31/2024/QH15, Điều 158
Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, các Điều 4, 5, 6 và 8

Chia sẻ bài viếtFacebook Zalo X