Bài viết theo Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, hiệu lực từ ngày 01/03/2026
Hai loại dự án không được gia hạn khi hết thời hạn hoạt động: dự án dùng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ ô nhiễm, thâm dụng tài nguyên; và dự án phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.
- Dự án trong khu kinh tế: không quá 70 năm.
- Dự án ngoài khu kinh tế: không quá 50 năm.
- Một số nhóm dự án ngoài khu kinh tế được kéo dài hơn nhưng không quá 70 năm.
- Thời gian chậm do bất khả kháng và do cơ quan nhà nước không tính vào thời hạn.
- Hết hạn thì được xem xét gia hạn, trừ hai loại dự án.
- Điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng phải chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.
- Bảy trường hợp được điều chỉnh tiến độ vượt mốc 24 tháng.
- Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án có năm trường hợp miễn.
Hai mốc thời hạn
| Vị trí dự án | Thời hạn tối đa |
|---|---|
| Trong khu kinh tế | 70 năm |
| Ngoài khu kinh tế | 50 năm |
| Ngoài khu kinh tế, thuộc nhóm được kéo dài | Có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm |
Nhóm được kéo dài gồm: dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung; và dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt.
Trong quá trình thực hiện, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động, miễn là sau điều chỉnh không vượt quá mốc 70 năm hoặc 50 năm nói trên.
Thời gian không bị tính vào thời hạn
- Chậm do bất khả kháng theo pháp luật về dân sự và pháp luật về đất đai.
- Chậm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Điều chỉnh theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước, hoặc do cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính.
- Điều chỉnh do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch.
- Trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.
Thời gian bị chậm vì các lý do trên không tính vào thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án.
Để dùng được quyền này, nhà đầu tư cần văn bản của cơ quan nhà nước, biên bản, công văn xác nhận thời điểm bắt đầu và kết thúc việc chậm.
Không có hồ sơ thì thời gian chậm vẫn bị đếm vào tiến độ, và mốc 24 tháng ở phần điều chỉnh tiến độ sẽ chạm rất nhanh.
Gia hạn khi hết thời hạn
Hết thời hạn hoạt động mà nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục và đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật thì được xem xét gia hạn. Thời gian mỗi lần gia hạn tối đa không quá mốc 70 năm hoặc 50 năm.
- Dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên: không được gia hạn.
- Dự án thuộc trường hợp nhà đầu tư phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam: không được gia hạn.
Mốc 24 tháng khi điều chỉnh tiến độ
Với dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư không được điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ bảy trường hợp.
| Điểm | Trường hợp được vượt mốc 24 tháng |
|---|---|
| a | Để khắc phục hậu quả trong trường hợp bất khả kháng |
| b | Nhà đầu tư chậm được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất |
| c | Theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước, hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục hành chính |
| d | Cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch |
| đ | Thay đổi mục tiêu đã quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc bổ sung mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư |
| e | Tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án |
| g | Trường hợp khác theo quy định của Chính phủ |
Kéo dài tiến độ quá 24 tháng là một trong các trường hợp phải làm thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, cùng với việc thay đổi mục tiêu, thay đổi quy mô diện tích đất hoặc địa điểm, điều chỉnh thời hạn hoạt động, và thay đổi nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành.
Việc điều chỉnh làm thay đổi nội dung chính của dự án ghi tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì phải làm thủ tục điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án
Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ năm trường hợp.
- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
- Nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ.
- Nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
- Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản.
Giá trị vốn đầu tư và giám định
- Nhà đầu tư chịu trách nhiệm bảo đảm chất lượng máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ.
- Nhà đầu tư tự xác định giá trị vốn đầu tư của dự án sau khi dự án đưa vào khai thác, vận hành.
- Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu giám định độc lập giá trị vốn đầu tư, chất lượng và giá trị máy móc, thiết bị, dây chuyền công nghệ, khi cần cho quản lý khoa học công nghệ hoặc để xác định căn cứ tính thuế.
Nhà đầu tư phải chịu chi phí giám định trong trường hợp kết quả giám định dẫn đến làm tăng nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
Nghĩa là khai giá trị máy móc, dây chuyền cao hơn thực tế vừa bị điều chỉnh thuế, vừa phải trả tiền giám định.
Hồ sơ nhập khẩu, hợp đồng mua bán và biên bản nghiệm thu nên lưu đủ để chứng minh giá trị khai báo.
Việc cần làm
- Ghi rõ thời hạn hoạt động trong hồ sơ và theo dõi ngày hết hạn.
- Dự án thuộc nhóm được kéo dài thì đề nghị mốc dài hơn ngay từ đầu, tối đa 70 năm.
- Lưu văn bản chứng minh nguyên nhân chậm để trừ ra khỏi thời hạn và tiến độ.
- Theo dõi mốc 24 tháng khi điều chỉnh tiến độ, và xác định mình có thuộc bảy trường hợp ngoại lệ hay không.
- Tăng tổng vốn đầu tư thì tính lại tỷ lệ, vì từ 20% trở lên là một ngoại lệ riêng.
- Kiểm tra dự án có thuộc năm trường hợp miễn ký quỹ hay không trước khi chuẩn bị tiền.
- Lưu hồ sơ giá trị máy móc, thiết bị để phòng khi bị giám định độc lập.
- Dự án gần hết hạn thì rà lại công nghệ, vì công nghệ lạc hậu là lý do không được gia hạn.
Dự án đầu tư được hoạt động tối đa bao lâu?
Dự án trong khu kinh tế không quá 70 năm, dự án ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Một số nhóm dự án ngoài khu kinh tế có thể dài hơn nhưng không quá 70 năm.
Dự án nào được kéo dài quá 50 năm?
Dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn; dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm; dự án xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung; và dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt.
Hết thời hạn hoạt động có được gia hạn không?
Được xem xét gia hạn nếu nhà đầu tư có nhu cầu và đáp ứng điều kiện, trừ dự án sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên, và dự án thuộc trường hợp phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.
Chậm tiến độ do cơ quan nhà nước có bị tính vào thời hạn không?
Không. Thời gian bị chậm trong các trường hợp bất khả kháng, chậm được giao đất cho thuê đất, theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục, và thay đổi quy hoạch, không tính vào thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án.
Điều chỉnh tiến độ được tối đa bao lâu?
Không quá 24 tháng so với tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu, trừ bảy trường hợp Luật liệt kê.
Tăng vốn đầu tư bao nhiêu thì được điều chỉnh tiến độ vượt mốc?
Tăng tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên làm thay đổi quy mô dự án đầu tư.
Trường hợp nào không phải ký quỹ?
Trúng đấu giá quyền sử dụng đất; trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất; nhận chuyển nhượng dự án đã ký quỹ hoặc đã hoàn thành góp vốn, huy động vốn theo tiến độ; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác; và trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản.
Ai trả chi phí giám định giá trị vốn đầu tư?
Nhà đầu tư phải chịu chi phí giám định trong trường hợp kết quả giám định dẫn đến làm tăng nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.
- Luật Đầu tư số 143/2025/QH15, Điều 30, Điều 31, Điều 32 và Điều 33, hiệu lực từ ngày 01/03/2026
Xem thêm: Chế độ báo cáo hoạt động đầu tư
