Quỹ nhà ở quốc gia: nguồn vốn, đối tượng thuê và giá thuê

02/09/2026

Quỹ nhà ở quốc gia là một định chế mới, làm nhà ở xã hội để cho thuê thay vì để bán. Nghị định 302/2025/NĐ-CP hiệu lực từ 19/11/2025 quy định cơ cấu hai tầng trung ương và địa phương, nguồn vốn tối thiểu 5.000 tỷ đồng cho quỹ trung ương, và cách xác định giá thuê với lợi nhuận định mức chặn ở 10%.

Hai tầng quỹ

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập mới, tổ chức lại, hoặc giao quỹ tài chính hiện có do tỉnh quản lý đảm nhận, miễn là hoạt động đúng Nghị quyết 201/2025/QH15 và nghị định. Quỹ địa phương lập mới là đơn vị sự nghiệp công lập; trường hợp tổ chức lại quỹ hiện có thì tỉnh quyết định mô hình hoạt động.

Quỹ có tư cách pháp nhân, con dấu riêng, hạch toán độc lập, có vốn điều lệ và được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước cùng ngân hàng thương mại. Cơ chế quản lý tài chính theo nghị định này và quy định pháp luật đối với đơn vị sự nghiệp công lập.

Năm việc quỹ được làm

• Đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án nhà ở xã hội đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để cho thuê.
• Tạo lập nhà ở xã hội qua việc tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công để cho thuê.
• Tạo lập nhà ở, nhà ở xã hội qua việc mua của chủ đầu tư; đặt hàng, tiếp nhận, chuyển giao từ doanh nghiệp do Nhà nước nắm 100% vốn điều lệ; tiếp nhận nhà ở phục vụ tái định cư, tạm cư; tiếp nhận, chuyển giao từ tổ chức, cá nhân tự nguyện đóng góp.
• Tạo lập nhà ở qua việc mua nhà ở thương mại để cho thuê đối với cán bộ, công chức, viên chức, người lao động.
• Tổ chức quản lý vận hành nhà ở do quỹ đầu tư xây dựng, tạo lập để cho thuê.

Tiền vào quỹ từ đâu

• Quỹ trung ương: vốn điều lệ do ngân sách trung ương cấp từ nguồn vốn đầu tư công, lần đầu tối thiểu 5.000 tỷ đồng ngay sau khi thành lập, nâng lên tối thiểu 10.000 tỷ đồng trong 03 năm tiếp theo kể từ ngày thành lập.
• Quỹ trung ương còn được cấp bổ sung từ ngân sách cho cải tạo, sửa chữa, quản lý vận hành nhà ở xã hội khi tiền thuê nhà và tiền kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án không đủ bù đắp chi phí.
• Quỹ địa phương: vốn điều lệ cấp từ chi đầu tư phát triển của ngân sách địa phương.
• Quỹ địa phương được trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật để xây nhà ở xã hội, do chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội.
• Quỹ địa phương được trích từ tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do địa phương quản lý sau khi trừ chi phí hợp lý, và từ tiền đấu giá quyền sử dụng đất theo Nghị quyết 201/2025/QH15.
• Cả hai quỹ được bổ sung từ phần chênh lệch thu chi hợp pháp được giữ lại, cùng nguồn hỗ trợ tự nguyện, đóng góp và các nguồn huy động hợp pháp khác.

Điểm đáng chú ý với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại: khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất dành cho nhà ở xã hội nay có một đích đến rõ ràng là quỹ nhà ở địa phương.

Giá thuê tính thế nào

Các khoản ưu đãi của Nhà nước không được tính vào giá thuê nhà. Thời hạn thu hồi vốn làm căn cứ xác định giá cho thuê do Bộ Xây dựng quyết định với quỹ trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định với quỹ địa phương, tối đa không vượt quá thời hạn sử dụng công trình theo quy định.

Xem thêm: Điều kiện thu nhập để mua nhà ở xã hội: 25, 35 và 50 triệu đồng

Ai được thuê

• Đối tượng được thuê nhà ở xã hội do quỹ đầu tư xây dựng, tạo lập là các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở và Nghị quyết 201/2025/QH15.
• Đối tượng được thuê nhà ở do quỹ tạo lập qua việc mua nhà ở thương mại gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động không chọn hình thức hoặc không thuộc đối tượng thuê nhà ở xã hội.
• Khi nhà chưa cho thuê được, Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc điều chỉnh, bổ sung đối tượng cho thuê, bảo đảm hiệu quả và đúng mục đích.

Quỹ trực tiếp quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành. Bộ Xây dựng và cơ quan quản lý quỹ tổ chức kiểm tra định kỳ hằng năm, và quỹ có trách nhiệm xây dựng, ban hành quy chế kiểm tra nội bộ.