Bài viết theo Thông tư số 99/2025/TT-BTC, phần Nguyên tắc kế toán tài sản cố định, bất động sản đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang, hiệu lực từ ngày 01/01/2026
Một tòa nhà vừa làm trụ sở vừa cho thuê thì ghi vào tài sản cố định hay bất động sản đầu tư. Thông tư 99 đưa ra ba lối xử lý, tùy mức độ trọng yếu của từng phần.
- Phân loại tài sản cố định và bất động sản đầu tư theo mục đích sử dụng.
- Tài sản nhiều mục đích: ước tính giá trị hợp lý từng bộ phận hoặc phân bổ theo tiêu thức hợp lý hơn.
- Hạng mục dùng chung như thang máy, điều hòa, hầm xe: phân loại theo tiêu thức phù hợp nhất với từng công trình.
- Có bộ phận trọng yếu khác mục đích thì được phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận đó.
- Đổi chức năng sử dụng thì được tái phân loại.
- Khấu hao phân bổ theo nguồn hình thành tài sản.
Khấu hao đi theo nguồn hình thành
| Tài sản cố định hình thành từ | Hao mòn ghi vào |
|---|---|
| Nguồn liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh | Chi phí sản xuất, kinh doanh |
| Quỹ phúc lợi, Quỹ phát triển khoa học và công nghệ | Ghi giảm chính các quỹ đã hình thành tài sản cố định đó |
Vì vậy doanh nghiệp phải theo dõi chi tiết nguồn hình thành tài sản cố định, để phân bổ giá trị khấu hao và hao mòn cho phù hợp.
Tòa nhà dùng nhiều mục đích
Kế toán phân loại tài sản cố định và bất động sản đầu tư theo mục đích sử dụng. Trường hợp một tài sản được sử dụng cho nhiều mục đích, ví dụ một tòa nhà hỗn hợp vừa dùng làm văn phòng làm việc, vừa để cho thuê và một phần để bán, thì doanh nghiệp phải ước tính giá trị hợp lý của từng bộ phận, hoặc phân bổ theo tiêu thức khác hợp lý hơn, để ghi nhận cho phù hợp với mục đích sử dụng thực tế.
Trường hợp một công trình có một số hạng mục sử dụng chung như thang máy, hệ thống điều hòa, hầm để xe, mà một phần để sử dụng, một phần để cho thuê, thì doanh nghiệp được phân loại các tài sản dùng chung này là tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư.
Tiêu thức phân loại do doanh nghiệp chọn, miễn là phù hợp nhất với từng công trình của mình.
Khi một bộ phận trọng yếu lấn át phần còn lại
Trường hợp một bộ phận trọng yếu, hoặc phần lớn các bộ phận của tài sản, được sử dụng cho một mục đích cụ thể khác với mục đích sử dụng của các bộ phận còn lại, thì doanh nghiệp căn cứ vào mức độ trọng yếu, có thể phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận trọng yếu đó.
Trường hợp có sự thay đổi về chức năng sử dụng của các bộ phận của tài sản, doanh nghiệp được tái phân loại tài sản theo mục đích sử dụng, theo quy định của các chuẩn mực kế toán Việt Nam có liên quan.
Mua tài sản được tặng kèm thiết bị
Khi doanh nghiệp mua tài sản cố định được nhận kèm thêm sản phẩm, thiết bị, phụ tùng thay thế, doanh nghiệp chọn một trong hai cách. Cách thứ nhất là phân bổ giá phí cho cả tài sản cố định chính và các tài sản nhận kèm, theo giá trị hợp lý tương ứng của từng tài sản tại ngày mua. Cách thứ hai là xác định và ghi nhận riêng các tài sản tặng kèm theo giá trị hợp lý, rồi trừ khỏi giá mua để xác định nguyên giá tài sản cố định chính.
Xem thêm: Hạch toán tài khoản 211 tài sản cố định hữu hình
Tòa nhà vừa làm văn phòng vừa cho thuê ghi vào đâu?
Phải ước tính giá trị hợp lý của từng bộ phận, hoặc phân bổ theo tiêu thức khác hợp lý hơn, để ghi nhận cho phù hợp với mục đích sử dụng thực tế.
Thang máy dùng chung xếp vào loại nào?
Doanh nghiệp được phân loại tài sản dùng chung là tài sản cố định hoặc bất động sản đầu tư, theo tiêu thức phù hợp nhất với từng công trình.
Phần lớn tòa nhà để cho thuê thì sao?
Căn cứ vào mức độ trọng yếu, doanh nghiệp có thể phân loại toàn bộ tài sản theo bộ phận trọng yếu đó.
Đổi công năng tòa nhà có phải phân loại lại không?
Được tái phân loại tài sản theo mục đích sử dụng, theo quy định của các chuẩn mực kế toán Việt Nam có liên quan.
Tài sản mua bằng quỹ phúc lợi khấu hao vào đâu?
Hao mòn được ghi giảm chính quỹ đã hình thành tài sản cố định đó, không tính vào chi phí sản xuất kinh doanh.
Mua máy được tặng kèm phụ tùng thì tính nguyên giá thế nào?
Phân bổ giá phí cho cả tài sản chính và tài sản nhận kèm theo giá trị hợp lý, hoặc ghi nhận riêng tài sản tặng kèm rồi trừ khỏi giá mua.
- Thông tư số 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp, hiệu lực từ 01/01/2026: phần Nguyên tắc kế toán tài sản cố định, bất động sản đầu tư và chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang.
