Bài viết theo Nghị định 274/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 21/08/2026
Một mốc lặp lại bốn lần trong điều luật này: từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký. Chỉ một nhà đầu tư quan tâm thì dự án khỏi phải qua đấu thầu.
Ba nhóm phải đấu thầu
- Dự án đầu tư có sử dụng đất theo điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai.
- Dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.
- Dự án phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực mà nằm ngoài hai nhóm trên, gọi là dự án đầu tư không sử dụng đất, và nằm ngoài trường hợp đấu giá tài sản công.
Chín loại dự án có sử dụng đất
| Loại dự án | Điều kiện thêm |
|---|---|
| Công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt | |
| Công trình cấp nước | Trừ dự án thuộc trường hợp chỉ định, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch |
| Xây dựng chợ | |
| Trạm dừng nghỉ | |
| Xây dựng cảng hàng không mới | |
| Giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo pháp luật khuyến khích xã hội hóa | Khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký |
| Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư | Khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên, trừ dự án tại khoản 1 và khoản 2 Điều 68 Luật Nhà ở |
| Kinh doanh điện lực | Khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên |
| Dự án khác thuộc Điều 79 Luật Đất đai | Đồng thời phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực |
Hai loại dự án không sử dụng đất
- Dự án nạo vét kết hợp thu hồi sản phẩm với kết cấu hạ tầng hàng hải và đường thủy nội địa, trong vùng nước cảng biển và vùng nước đường thủy nội địa.
- Dự án giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo pháp luật khuyến khích xã hội hóa, khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký.
Thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất khỏi đấu giá quyền sử dụng đất và khỏi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.
Dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 Luật Đất đai, mà nhà đầu tư chọn phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất và khỏi đề xuất thu hồi đất.
Người đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án, được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, và Nhà nước khỏi thu hồi đất.
Trường hợp thứ hai là lối đi thực tế của nhiều dự án tư nhân: tự thỏa thuận với người dân thay vì chờ Nhà nước thu hồi.
Hai điều kiện của quỹ đất
- Thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15. Hoặc là quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý và thuộc trường hợp cho thuê đất theo khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Trong khu đất có phần đất thuộc khoản 1 Điều 217 Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi cả khu đất để đấu thầu.
Việc cần làm
- Xác định dự án thuộc nhóm có sử dụng đất hay không sử dụng đất.
- Với bốn nhóm gắn mốc 02 nhà đầu tư, theo dõi số lượng nhà đầu tư đăng ký quan tâm.
- Tra danh mục khu đất đấu thầu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
- Kiểm tra dự án có rơi vào ba trường hợp khỏi đấu thầu hay chưa, vì đó là lối rút ngắn thời gian.
- Doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất nên cân nhắc đường chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
- Dự án vốn tư nhân cân nhắc phương án thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.
- Rà pháp luật chuyên ngành của lĩnh vực dự án, vì nhiều nhóm dẫn chiếu sang đó.
Dự án nào phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?
Ba nhóm: dự án có sử dụng đất theo điểm a khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai; dự án có sử dụng đất phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực; và dự án đầu tư không sử dụng đất phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực mà không thuộc trường hợp đấu giá tài sản công.
Dự án xã hội hóa có phải đấu thầu không?
Dự án lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường theo pháp luật khuyến khích xã hội hóa phải đấu thầu khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện.
Chỉ một nhà đầu tư quan tâm thì sao?
Với các nhóm gắn điều kiện từ 02 nhà đầu tư trở lên, chỉ một nhà đầu tư đăng ký thì dự án nằm ngoài diện phải tổ chức đấu thầu theo các điểm đó.
Cải tạo chung cư cũ có phải đấu thầu không?
Phải đấu thầu khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký, trừ dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 68 Luật Nhà ở.
Dự án nạo vét có thuộc diện đấu thầu không?
Dự án nạo vét kết hợp thu hồi sản phẩm đối với kết cấu hạ tầng hàng hải, đường thủy nội địa trong vùng nước cảng biển và vùng nước đường thủy nội địa thuộc nhóm dự án không sử dụng đất phải đấu thầu.
Quỹ đất cần điều kiện gì?
Thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai và Nghị quyết 254/2025/QH15, hoặc là quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý thuộc trường hợp cho thuê đất, và phải thuộc danh mục khu đất đấu thầu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trường hợp nào khỏi phải đấu thầu?
Ba trường hợp: thuộc diện giao đất, cho thuê đất khỏi đấu giá và khỏi đấu thầu; dự án không dùng vốn ngân sách mà nhà đầu tư chọn thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; và người đang có quyền sử dụng đất được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.
Trong khu đất có phần đất do Nhà nước quản lý thì xử lý ra sao?
Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với cả khu đất.
- Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh, Điều 4
- Luật Đất đai, Điều 79, Điều 126, Điều 127 và Điều 217
- Nghị quyết 254/2025/QH15, Điều 3 và Điều 4
Xem thêm: Chấp thuận chủ trương đầu tư
[…] Xem thêm: Hai nhà đầu tư quan tâm thì mới phải đấu thầu […]