Bảo đảm đầu tư khi pháp luật thay đổi mức ưu đãi

Bài viết theo Luật Đầu tư 2025 số 143/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/03/2026

Luật mới cho ưu đãi cao hơn thì nhà đầu tư được hưởng theo luật mới. Luật mới cho thấp hơn thì vẫn giữ ưu đãi cũ. Muốn dùng biện pháp bù đắp thì phải yêu cầu bằng văn bản trong 03 năm.

Hai chiều khi pháp luật thay đổi

Văn bản mới quy định	Nhà đầu tư được gì
Ưu đãi đầu tư mới hoặc cao hơn	Được hưởng theo văn bản mới cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án, trừ ưu đãi đầu tư đặc biệt với dự án thuộc điểm a khoản 5 Điều 17
Ưu đãi đầu tư thấp hơn mức đang hưởng	Được tiếp tục áp dụng ưu đãi theo quy định trước đó cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án

Ngoại lệ của quy tắc giữ ưu đãi cũ

Quy tắc tiếp tục hưởng ưu đãi cũ không áp dụng khi văn bản thay đổi vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng, bảo vệ môi trường. Đây là nhóm lý do mà lợi ích công cộng được đặt trước cam kết ưu đãi.

Ba biện pháp bù đắp

Khấu trừ thiệt hại thực tế của nhà đầu tư vào thu nhập chịu thuế.
Điều chỉnh mục tiêu hoạt động của dự án đầu tư.
Hỗ trợ nhà đầu tư khắc phục thiệt hại.
Có thể áp dụng một hoặc một số biện pháp trong ba biện pháp trên.

Ba năm là hạn cứng

Nhà đầu tư phải có yêu cầu bằng văn bản để được xem xét biện pháp bảo đảm đầu tư.

Thời hạn là 03 năm kể từ ngày văn bản quy phạm pháp luật mới có hiệu lực thi hành.

Quá hạn thì mất quyền đề nghị, dù thiệt hại có thật.

Doanh nghiệp có dự án đang hưởng ưu đãi nên theo dõi các văn bản mới ban hành trong lĩnh vực của mình.

Ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án

Nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Năm trường hợp không phải ký quỹ

Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Được giao đất, cho thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng dự án đầu tư đã thực hiện ký quỹ, hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.
Được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản.

Việc cần làm

Lập danh sách các ưu đãi đầu tư dự án đang hưởng và thời gian còn lại.
Theo dõi văn bản mới trong lĩnh vực của dự án để kịp so sánh mức ưu đãi.
Văn bản mới ưu đãi cao hơn: làm thủ tục chuyển sang hưởng theo mức mới.
Văn bản mới ưu đãi thấp hơn: giữ hồ sơ chứng minh mức cũ đang áp dụng.
Rơi vào nhóm ngoại lệ: chuẩn bị hồ sơ chứng minh thiệt hại thực tế.
Gửi yêu cầu bằng văn bản trong vòng 03 năm kể từ ngày văn bản mới có hiệu lực.
Dự án xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích: dự trù khoản ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng.
Đối chiếu xem dự án có rơi vào năm trường hợp miễn ký quỹ hay không.
Nhận chuyển nhượng dự án: kiểm tra bên chuyển nhượng đã ký quỹ hoặc đã góp đủ vốn theo tiến độ chưa.

Luật mới cho ưu đãi cao hơn thì áp dụng thế nào?

Nhà đầu tư được hưởng ưu đãi theo quy định của văn bản quy phạm pháp luật mới cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án đầu tư.

Luật mới cho ưu đãi thấp hơn thì sao?

Nhà đầu tư được tiếp tục áp dụng ưu đãi đầu tư theo quy định trước đó cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án.

Có trường hợp nào mất ưu đãi cũ không?

Có. Quy định giữ ưu đãi cũ không áp dụng khi văn bản thay đổi vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe cộng đồng, bảo vệ môi trường.

Mất ưu đãi vì lý do đó thì được bù đắp gì?

Được xem xét bằng một hoặc một số biện pháp: khấu trừ thiệt hại thực tế vào thu nhập chịu thuế, điều chỉnh mục tiêu hoạt động của dự án, hoặc hỗ trợ khắc phục thiệt hại.

Phải đề nghị trong bao lâu?

Nhà đầu tư phải có yêu cầu bằng văn bản trong thời hạn 03 năm kể từ ngày văn bản quy phạm pháp luật mới có hiệu lực thi hành.

Khi nào phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án?

Khi dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà đầu tư ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.

Trúng đấu giá đất có phải ký quỹ không?

Không. Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc trường hợp không phải ký quỹ.

Nhận chuyển nhượng dự án có phải ký quỹ lại không?

Không, nếu dự án nhận chuyển nhượng đã thực hiện ký quỹ hoặc đã hoàn thành việc góp vốn, huy động vốn theo tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.

Trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản có phải ký quỹ không?

Không, đây là một trong năm trường hợp được loại trừ khỏi nghĩa vụ ký quỹ.