Thủ tục đầu tư đặc biệt theo Luật Đầu tư 2025

Bài viết theo Luật Đầu tư 2025 số 143/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/03/2026

Dự án trong khu công nghiệp và các khu chức năng được chọn một lối đi riêng: bỏ chấp thuận chủ trương đầu tư, bỏ đánh giá tác động môi trường, bỏ giấy phép xây dựng. Đổi lại, nhà đầu tư tự cam kết và tự chịu trách nhiệm.

Áp dụng cho dự án ở đâu

Khu công nghiệp, khu chế xuất.
Khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung.
Khu thương mại tự do.
Trung tâm tài chính quốc tế.
Khu chức năng trong khu kinh tế.
Trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Đây là quyền lựa chọn của nhà đầu tư. Dự án đủ điều kiện vẫn có thể đi theo trình tự thông thường nếu muốn.

Những thủ tục được bỏ

Thủ tục	Trạng thái
Chấp thuận chủ trương đầu tư	Không phải thực hiện
Thẩm định công nghệ	Không phải thực hiện
Lập báo cáo đánh giá tác động môi trường	Không phải thực hiện
Lập quy hoạch chi tiết	Không phải thực hiện
Cấp Giấy phép xây dựng	Không phải thực hiện
Các thủ tục phê duyệt, chấp thuận, cho phép trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy, chữa cháy	Không phải thực hiện

Trách nhiệm chuyển sang nhà đầu tư

Nhà đầu tư phải có văn bản cam kết đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn theo pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy.

Đề xuất dự án phải gồm nhận dạng, dự báo tác động đến môi trường và biện pháp giảm thiểu, thay thế cho đánh giá sơ bộ tác động môi trường.

Có sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao thì phải nêu trong đề xuất.

Cơ chế này đổi tiền kiểm lấy hậu kiểm, nên sai sót về sau thuộc về nhà đầu tư.

Hồ sơ trước khi khởi công

Trước khi khởi công xây dựng, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo khởi công cho cơ quan quản lý trật tự xây dựng tại địa phương và Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, kèm hai tài liệu:

Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng theo pháp luật về xây dựng, do chính nhà đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt.
Báo cáo kết quả thẩm tra báo cáo kinh tế kỹ thuật, do tổ chức, cá nhân đủ điều kiện thực hiện, thẩm tra về an toàn công trình, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư dùng vào việc gì

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư là cơ sở để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; để thực hiện các thủ tục hành chính; và để thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá, xử lý vi phạm hành chính cùng quản lý nhà nước đối với dự án. Chính phủ quy định chi tiết hồ sơ, trình tự và thủ tục thực hiện.

Việc cần làm

Xác định địa điểm dự án có nằm trong bảy loại khu nêu trên hay không.
Kiểm tra dự án có thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Cân nhắc giữa thủ tục đặc biệt và trình tự thông thường theo năng lực nội bộ.
Chuẩn bị văn bản cam kết về xây dựng, môi trường, phòng cháy chữa cháy.
Soạn đề xuất dự án có phần nhận dạng và dự báo tác động môi trường.
Tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt báo cáo kinh tế kỹ thuật nội bộ cho đúng quy định xây dựng.
Thuê đơn vị đủ điều kiện thẩm tra báo cáo kinh tế kỹ thuật.
Gửi thông báo khởi công đủ hai tài liệu trước khi khởi công.
Lưu toàn bộ hồ sơ cam kết và thẩm tra, vì cơ chế này hậu kiểm.

Thủ tục đầu tư đặc biệt áp dụng ở đâu?

Dự án tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu chức năng trong khu kinh tế, trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Có bắt buộc dùng thủ tục này không?

Không. Nhà đầu tư được quyền lựa chọn đăng ký đầu tư theo Điều 28 Luật Đầu tư 2025.

Dự án theo thủ tục này bỏ được những gì?

Không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập quy hoạch chi tiết, cấp Giấy phép xây dựng và các thủ tục phê duyệt, chấp thuận, cho phép trong lĩnh vực xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.

Đổi lại nhà đầu tư phải làm gì?

Phải có văn bản cam kết đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn theo pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy, và đề xuất dự án gồm nhận dạng, dự báo tác động môi trường cùng biện pháp giảm thiểu.

Trước khi khởi công phải nộp gì?

Văn bản thông báo khởi công kèm Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng và Báo cáo kết quả thẩm tra báo cáo đó.

Ai thẩm định báo cáo kinh tế kỹ thuật?

Nhà đầu tư tự tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt, sau đó thuê tổ chức, cá nhân đủ điều kiện thực hiện thẩm tra.

Thẩm tra những nội dung nào?

An toàn công trình, bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và sự tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật.

Thông báo khởi công gửi cho ai?

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng tại địa phương và Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư có vai trò gì?

Là cơ sở để Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện các thủ tục hành chính, và thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá, xử lý vi phạm hành chính đối với dự án.