02/09/2026
Những cuốn sổ ghi mục đích sử dụng đất là đất ở không hình thành đơn vị ở, thứ khiến hàng nghìn người mua condotel và biệt thự nghỉ dưỡng mắc kẹt nhiều năm, nay có đường xử lý. Nghị quyết 29/2026/QH16 hiệu lực từ 01/05/2026 cho phép điều chỉnh các sổ này, đồng thời đặt ra cơ chế không truy cứu trách nhiệm hình sự với một số vi phạm đất đai xảy ra trước 01/08/2024.
- Phạm vi là vi phạm đất đai xảy ra trước ngày 01/08/2024, ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
- Sổ ghi đất ở không hình thành đơn vị ở được điều chỉnh sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch, hoặc sang đất thương mại, dịch vụ nếu không.
- Người đã nhận chuyển quyền mà chuyển sang đất thương mại, dịch vụ thì thời hạn sử dụng là 50 năm tính từ ngày nhận chuyển nhượng.
- Không truy cứu trách nhiệm hình sự khi đủ điều kiện, trọng tâm là không tham nhũng và đã khắc phục toàn bộ hậu quả.
- Cơ chế xử lý vi phạm chạy đến hết 01/05/2029, cơ chế gỡ dự án tồn đọng đến hết 01/05/2031.
Cuốn sổ đất ở không hình thành đơn vị ở
Nghị quyết định nghĩa giấy chứng nhận không đúng quy định là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà trên đó ghi mục đích sử dụng đất là đất ở không hình thành đơn vị ở, hoặc đất ở xây dựng và kinh doanh bất động sản, du lịch, hoặc đất ở có thông tin khác không đúng quy định của pháp luật đất đai.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, bảo đảm tính độc lập, khách quan, minh bạch. Kết quả rà soát chia dự án thành hai nhánh.
| Tình huống | Cách xử lý | Thời hạn sử dụng đất |
|---|---|---|
| Dự án phù hợp quy hoạch có chức năng sử dụng đất để xây dựng nhà ở | Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm điều chỉnh giấy chứng nhận sang đất ở, thu phần chênh lệch. Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính và bảo đảm năng lực triển khai. Sau đó điều chỉnh mục đích sử dụng đất trong giấy chứng nhận của chủ đầu tư và của người đã nhận chuyển quyền sang đất ở | theo quy định của pháp luật đất đai đối với đất ở |
| Dự án không thuộc trường hợp trên, phần của chủ đầu tư | điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ | tính từ thời điểm cấp giấy phép xây dựng công trình trên đất; trường hợp không phải cấp giấy phép thì tính từ thời điểm bắt đầu xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định |
| Dự án không thuộc trường hợp trên, phần của người đã nhận chuyển quyền | điều chỉnh mục đích sử dụng đất sang đất thương mại, dịch vụ | 50 năm tính từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư |
Chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính tại thời điểm cấp giấy chứng nhận không đúng quy định thì phải hoàn thành phần còn thiếu trước khi giấy chứng nhận được điều chỉnh.
Ở nhánh chuyển sang đất ở, nếu chủ đầu tư không nộp đủ nghĩa vụ tài chính và không bảo đảm năng lực triển khai tiếp thì dự án bị xử lý theo nhánh đất thương mại, dịch vụ.
Ba mức xử lý về hình sự
| Mức | Điều kiện |
|---|---|
| Không truy cứu trách nhiệm hình sự, khi hành vi không gây thất thoát, lãng phí tài sản nhà nước | không tham nhũng; vì mục đích phát triển kinh tế xã hội hoặc bảo đảm quốc phòng, an ninh; dự án, công trình đã hoàn thành và mang lại hiệu quả kinh tế xã hội; không có khiếu nại, tố cáo hoặc đã giải quyết dứt điểm |
| Không truy cứu trách nhiệm hình sự, khi hành vi có gây thất thoát, lãng phí | đủ bốn điều kiện trên và đã khắc phục toàn bộ hậu quả |
| Tạm hoãn truy cứu trách nhiệm hình sự để khắc phục hậu quả | có vi phạm nhưng vì mục đích phát triển kinh tế xã hội hoặc quốc phòng, an ninh; có gây thất thoát, lãng phí nhưng không tham nhũng; dự án đang thực hiện, chưa hoàn thành, chưa khắc phục được hậu quả do nguyên nhân khách quan nhưng vẫn có khả năng và phương án khắc phục, có cam kết và tích cực khắc phục theo tiến độ đã cam kết |
Không tham nhũng được định nghĩa là việc không thực hiện các hành vi tham nhũng quy định trong Luật Phòng, chống tham nhũng và các tội phạm về tham nhũng trong Bộ luật Hình sự, và điều này phải được cơ quan điều tra, viện kiểm sát, toà án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác kết luận bằng văn bản.
Mốc hai năm của quyết định tạm đình chỉ
- Đủ căn cứ không truy cứu thì cơ quan tố tụng ra quyết định không khởi tố vụ án hình sự; trong giai đoạn điều tra, truy tố, xét xử thì đình chỉ điều tra, đình chỉ vụ án hoặc đình chỉ vụ án đối với bị can, bị cáo.
- Đủ căn cứ tạm hoãn thì tạm đình chỉ giải quyết tố giác, tin báo về tội phạm; tạm đình chỉ điều tra; tạm đình chỉ vụ án; hoãn phiên toà.
- Thời hạn tạm đình chỉ tối đa là 02 năm kể từ ngày ra quyết định, và không tính vào thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Hết thời hạn mà đã khắc phục toàn bộ hậu quả thì ra quyết định không khởi tố, đình chỉ điều tra, đình chỉ vụ án.
- Hết thời hạn mà chưa khắc phục toàn bộ thì tiếp tục thủ tục theo Bộ luật Tố tụng hình sự, và căn cứ tỷ lệ khắc phục hậu quả cùng hiệu quả kinh tế xã hội để quyết định giảm nhẹ trách nhiệm hình sự.
Gỡ vướng cho dự án tồn đọng
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát các dự án, đất đai vi phạm về lựa chọn nhà đầu tư, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án, để áp dụng Điều 4 và Điều 5 Nghị quyết 170/2024/QH15.
- Dự án đã chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu, chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất nhưng đã triển khai thi công trên đất.
- Dự án đã chọn nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu và đã có quyết định giao đất, cho thuê đất với một phần hoặc toàn bộ khu đất.
- Dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất và đã thi công nhưng sau đó bị thu hồi quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Dự án mà nhà đầu tư đã ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đã nộp tiền ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án nhưng chưa có quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Dự án nhà ở, khu đô thị, khu dân cư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, cho phép chuyển mục đích sang đất ở trong trường hợp nhà đầu tư thoả thuận nhận quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở.
Với hai nhóm đầu, dự án được rà soát và quyết định áp dụng cơ chế thì không phải thực hiện lại thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Ranh giới nghị quyết tự vạch
- Bảo đảm không hợp pháp hoá sai phạm và không để phát sinh sai phạm mới; xử lý nghiêm tổ chức, cá nhân lợi dụng nghị quyết để tham nhũng, lãng phí, tiêu cực hoặc bao che hành vi vi phạm.
- Không áp dụng nghị quyết để xem xét lại những quyết định xử lý kỷ luật và bản án hình sự đã có hiệu lực đối với vi phạm đất đai xảy ra trước 01/08/2024.
- Chỉ gỡ vướng cho những dự án mà nguyên nhân dẫn đến vi phạm là do lỗi của cơ quan quản lý nhà nước, hoặc do lỗi của cả cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư.
- Nhà đầu tư, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Sổ đỏ ghi đất ở không hình thành đơn vị ở nay xử lý ra sao?
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh rà soát quy hoạch. Nếu dự án phù hợp quy hoạch có chức năng xây dựng nhà ở thì điều chỉnh sang đất ở. Nếu không thì điều chỉnh sang đất thương mại, dịch vụ.
Người mua condotel đã có sổ thì thời hạn sử dụng đất là bao lâu?
Chuyển sang đất ở thì theo quy định của pháp luật đất đai đối với đất ở. Chuyển sang đất thương mại, dịch vụ thì 50 năm tính từ thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư.
Nghị quyết áp dụng cho vi phạm xảy ra khi nào?
Vi phạm pháp luật về đất đai xảy ra trước ngày 01/08/2024, tức trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Cơ chế này có xoá án cho các vụ đã xét xử xong không?
Nghị quyết ghi rõ không áp dụng để xem xét lại những quyết định xử lý kỷ luật và bản án hình sự đã có hiệu lực.
Tạm đình chỉ kéo dài bao lâu?
Tối đa 02 năm kể từ ngày ra quyết định, và thời gian này không tính vào thời hiệu truy cứu trách nhiệm hình sự.
Cơ chế có thời hạn không?
Phần xử lý vi phạm thực hiện đến hết 01/05/2029, phần gỡ vướng dự án tồn đọng đến hết 01/05/2031. Các quyết định đã ban hành mà chưa kết thúc thì được tiếp tục thực hiện.
- Nghị quyết 29/2026/QH16 về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài, hiệu lực từ 01/05/2026
- Nghị quyết 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án, hiệu lực từ 01/04/2025
- Luật Đất đai 31/2024/QH15, hiệu lực từ 01/08/2024
