Bài viết theo Tài khoản 217 Bất động sản đầu tư tại Thông tư số 99/2025/TT-BTC, hiệu lực từ ngày 01/01/2026
Cùng một căn nhà, xếp vào ba chỗ khác nhau tùy mục đích nắm giữ: tài sản cố định nếu tự dùng, hàng tồn kho nếu để bán, và bất động sản đầu tư nếu cho thuê hoặc chờ tăng giá. Ba cách xếp cho ra ba cách hạch toán khác nhau.
- Mục đích nắm giữ: thu lợi từ cho thuê hoặc chờ tăng giá.
- Không phải bất động sản đầu tư: bất động sản để bán trong kỳ kinh doanh thông thường, bất động sản chủ sở hữu sử dụng, và bất động sản đang xây dựng chưa hoàn thành.
- Hai điều kiện ghi nhận: chắc chắn thu được lợi ích kinh tế và nguyên giá xác định đáng tin cậy.
- Ghi nhận theo nguyên giá, theo dõi chi tiết theo từng đối tượng như tài sản cố định.
- Ba loại chi phí không được tính vào nguyên giá.
- Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu vào chi phí trong kỳ, trừ khi làm tăng lợi ích kinh tế tương lai.
- Trong quá trình cho thuê hoạt động phải trích khấu hao, kể cả trong thời gian ngừng cho thuê.
- Gồm cả bất động sản nắm giữ theo hợp đồng thuê tài chính.
Bất động sản đầu tư gồm những gì
Danh mục theo chế độ kế toán: quyền sử dụng đất; nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất; cơ sở hạ tầng, do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ.
| Mục đích nắm giữ | Xếp vào |
|---|---|
| Thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ tăng giá | Bất động sản đầu tư |
| Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ, hoặc cho mục đích quản lý | Tài sản cố định |
| Bán trong kỳ sản xuất, kinh doanh thông thường | Hàng tồn kho |
| Xây dựng để bán trong tương lai gần | Không phải bất động sản đầu tư |
| Đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành, dự kiến sau này dùng làm bất động sản đầu tư | Không phải bất động sản đầu tư |
Chế độ kế toán loại trừ rõ bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử dụng trong tương lai dưới dạng bất động sản đầu tư.
Giai đoạn đó phản ánh ở chi phí đầu tư xây dựng cơ bản dở dang, chỉ chuyển sang tài khoản 217 khi hoàn thành.
Nguyên giá
Nguyên giá là toàn bộ chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền doanh nghiệp bỏ ra, hoặc giá trị hợp lý của các khoản khác đưa ra trao đổi, tính đến thời điểm mua hoặc xây dựng hoàn thành.
| Cách có được | Nguyên giá gồm |
|---|---|
| Mua | Giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như phí dịch vụ tư vấn, lệ phí trước bạ và chi phí giao dịch liên quan khác |
| Tự xây dựng | Giá thành thực tế và các chi phí liên quan trực tiếp tính đến ngày hoàn thành công việc xây dựng |
| Thuê tài chính với mục đích cho thuê hoạt động | Theo quy định của Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 Thuê tài sản, tại thời điểm khởi đầu thuê |
Ba loại chi phí không vào nguyên giá
- Chi phí phát sinh ban đầu nhưng không phải là chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư vào trạng thái có khả năng hoạt động theo cách thức dự định.
- Các chi phí khi mới đưa vào hoạt động lần đầu, trước khi bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến.
- Các chi phí không bình thường về nguyên liệu, vật liệu, lao động hoặc các nguồn lực khác trong quá trình xây dựng.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Nguyên tắc là ghi nhận vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ. Ngoại lệ duy nhất là khi chi phí đó có khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu, khi đó được ghi tăng nguyên giá.
Khấu hao bất động sản đầu tư
Trong quá trình cho thuê hoạt động phải trích khấu hao bất động sản đầu tư và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ.
Chế độ kế toán ghi rõ nghĩa vụ này áp kể cả trong thời gian ngừng cho thuê.
Doanh nghiệp có thể dựa vào các bất động sản chủ sở hữu sử dụng cùng loại để xác định thời gian và phương pháp trích khấu hao.
Bốn việc nên rà lại
- Rà danh mục bất động sản theo mục đích nắm giữ thực tế, thay vì theo tên gọi trên hồ sơ.
- Kiểm tra bất động sản đang trống có bị dừng trích khấu hao hay không.
- Tách các chi phí không bình thường và chi phí chạy thử ra khỏi nguyên giá.
- Với chi phí sửa chữa lớn phát sinh sau, đánh giá xem có làm tăng lợi ích kinh tế tương lai để được ghi tăng nguyên giá hay không.
Xem thêm: Nguyên tắc kế toán tài sản cố định và bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư là gì?
Quyền sử dụng đất, nhà hoặc một phần của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do chủ sở hữu hoặc người thuê tài chính nắm giữ nhằm thu lợi từ cho thuê hoặc chờ tăng giá.
Nhà xây để bán có phải bất động sản đầu tư không?
Không. Bất động sản nắm giữ để bán trong kỳ kinh doanh thông thường hoặc xây dựng để bán trong tương lai gần không phản ánh vào tài khoản 217.
Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư là gì?
Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, và nguyên giá phải được xác định một cách đáng tin cậy.
Lệ phí trước bạ có tính vào nguyên giá không?
Có. Nguyên giá của bất động sản đầu tư được mua gồm giá mua và các chi phí liên quan trực tiếp, trong đó có lệ phí trước bạ.
Nhà đang xây để cho thuê ghi ở đâu?
Không ghi vào tài khoản 217. Bất động sản trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích sau này dùng làm bất động sản đầu tư bị loại trừ khỏi tài khoản này.
Nhà cho thuê đang bỏ trống có trích khấu hao không?
Có. Chế độ kế toán quy định trích khấu hao và ghi nhận vào chi phí kinh doanh trong kỳ, kể cả trong thời gian ngừng cho thuê.
Chi phí sửa chữa sau khi đưa vào sử dụng ghi ở đâu?
Vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí đó chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế tương lai nhiều hơn mức đánh giá ban đầu thì ghi tăng nguyên giá.
Bất động sản thuê tài chính rồi cho thuê lại xếp vào đâu?
Có thể là bất động sản đầu tư nếu thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận. Nguyên giá tại thời điểm khởi đầu thuê thực hiện theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 Thuê tài sản.
- Thông tư số 99/2025/TT-BTC hướng dẫn Chế độ kế toán doanh nghiệp, hiệu lực từ ngày 01/01/2026: Tài khoản 217 Bất động sản đầu tư.
- Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 Thuê tài sản.
