Tháo gỡ dự án BT chuyển tiếp: điều kiện áp dụng, quỹ đất thanh toán và tiền bù chậm giao đất

02/09/2026

Nhiều dự án BT ký từ trước đang mắc kẹt vì quỹ đất thanh toán chưa giao được, hoặc hợp đồng có nội dung không còn phù hợp. Nghị quyết 16/2026/NQ-CP hiệu lực từ 07/04/2026 đến hết 31/12/2027 mở lối xử lý, kèm cơ chế bồi thường cho nhà đầu tư khi Nhà nước chậm giao đất.

Dự án nào được áp dụng

Nghị quyết chỉ áp dụng cho dự án đầu tư theo hình thức Xây dựng và Chuyển giao được thực hiện trước thời điểm Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư có hiệu lực, gọi là dự án BT chuyển tiếp, và phải nằm trong danh mục tại các Phụ lục ban hành kèm theo nghị quyết. Ngoài phạm vi danh mục đó, các cơ chế dưới đây không áp dụng.

Thanh toán bằng ngân sách nhà nước

Cơ quan có thẩm quyền bố trí kinh phí từ ngân sách và thanh toán cho phần giá trị dự án BT đã thực hiện quyết toán vốn đầu tư hoàn thành. Tổng số tiền thanh toán không được vượt tổng mức đầu tư cùng lãi vay sau giai đoạn xây dựng và lợi nhuận hợp lý của nhà đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

• Nhà đầu tư được thanh toán lãi vay sau thời gian xây dựng và lợi nhuận hợp lý. Lãi suất vốn vay và tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu xác định theo hợp đồng dự án.
• Các bên được sửa đổi hợp đồng để điều chỉnh lãi suất vốn vay, áp dụng cho giai đoạn sau thời điểm ký phụ lục sửa đổi.
• Cơ quan có thẩm quyền phải đề nghị Kiểm toán nhà nước kiểm toán phần tăng giá trị Nhà nước phải thanh toán so với giá trị hợp đồng đã ký, khi phần tăng đó không do lỗi của doanh nghiệp dự án BT.

Quỹ đất thanh toán và mốc xác định giá đất

Với dự án BT chuyển tiếp thanh toán bằng quỹ đất hoặc tài sản công đủ điều kiện tiếp tục thanh toán, thời điểm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của quỹ đất thanh toán là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất.

Tiền nhà đầu tư đã ứng ra bồi thường

Nhà đầu tư đã ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với quỹ đất thanh toán, theo phương án đã được phê duyệt, thì khoản đó được ngân sách hoàn trả bằng cách trừ vào giá trị quỹ đất thanh toán tại thời điểm thanh toán. Số tiền được trừ không vượt quá giá trị quỹ đất thanh toán, phần còn lại nếu có được tính vào chi phí đầu tư của dự án đối ứng.

Trường hợp nhà đầu tư đã ứng kinh phí bồi thường cho phần diện tích vượt khỏi phần diện tích quỹ đất giao cho mình, cơ quan có thẩm quyền bố trí ngân sách nhà nước để hoàn trả chi phí này.

Khi quỹ đất thanh toán không còn phù hợp

Quy hoạch chung, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được điều chỉnh, hoặc quỹ đất dự kiến thanh toán không còn phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của địa phương, dẫn đến phải thay đổi vị trí quỹ đất trong hợp đồng đã ký. Khi đó cơ quan có thẩm quyền thỏa thuận, ký phụ lục sửa đổi hợp đồng với nhà đầu tư để điều chỉnh quỹ đất thanh toán, hoặc chuyển đổi hình thức thanh toán từ quỹ đất sang ngân sách nhà nước.

Hai điều khoản bảo vệ người thực thi

• Trong quá trình áp dụng, nếu văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau ngày nghị quyết có hiệu lực có quy định thuận lợi hơn thì được lựa chọn áp dụng văn bản đó.
• Người đứng đầu cơ quan, đơn vị, người tham gia xây dựng và triển khai nghị quyết được xem xét loại trừ, miễn trách nhiệm nếu đã tuân thủ đầy đủ các quy trình, quy định liên quan và không vụ lợi mà vẫn xảy ra thiệt hại.

Nghị quyết hết hiệu lực sau 31/12/2027. Trường hợp chưa hoàn thành việc xử lý với các dự án trong danh mục, cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm về việc chậm trễ và báo cáo Thủ tướng Chính phủ phương án xử lý.